[이용준 한결 세무회계 대표세무사] 어제는 사무실로 2021년 세무용 달력이 배송되어 왔다. 거래처에는 늘 세무 일정이 수록된 탁상용 달력만 보냈었는데 경기가 나빠지면 달력 인심이 사나워진다고 해서 올해는 특별히 3단 벽걸이 달력도 추가로 주문했다. 내년도 달력을 받아드니 벌써 한해가 저물고 새해가 성큼 다가온 듯 느껴진다.

주택 양도세법, 어느해보다도 큰 변화

세무사에게 해가 바뀌는 것은 다른 사람들보다 훨씬 큰 변화로 다가온다. 매년 세법개정이 이루어지고 개정된 세법은 새해 첫날을 적용시기로 삼는 경우가 대부분이기 때문이다. 2020년에 적용되는 세법과 2021년에 적용되는 세법이 서로 다른 것이다.

특히 올해와 내년은 주택 양도에 적용되는 세법에 큰 변화가 있어서 그 차이를 잘 이해하고 양도시기를 잘 선택해야 '세금폭탄'을 피할 수 있다. 그러므로 이번 글은 내년부터 바뀌는 주택 양도에 관한 세법 개정내용을 살펴보고 어떤 선택을 할 것인지 알아보는 시간이 될 것이다.

내년에는 주택 양도 시 적용되는 양도소득세 과세방식과 세율이 모두 바뀌는데 당장 새해 첫날부터 적용되는 경우도 있으므로 주의 깊게 살펴서 의사결정을 하여야 한다. 바뀌는 세제나 세율은 양도일을 기준으로 적용 여부가 달라지는데 양도일은 통상 잔금청산일이 기준이 되므로 이 또한 세심한 주의가 필요하다.

◆ 9억원 초과 고가 1주택자 '장기보유특별공제 요건' 변경

1세대 1주택자의 경우 양도가액이 9억원 이하라면 양도차익 전액을 비과세 하지만 9억원을 초과하게 되면 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 과세한다. 만약 10억원에 취득한 주택을 18억원에 양도하면 양도차익 8억원 중 9억원 초과분에 해당하는 4억원에 대해서만 과세하게 되는데 이 경우에 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 공제하게 된다.

현재는 3년 이상 보유하는 경우 연 8%의 공제율을 적용하여 10년 이상 보유 시 최고 80%의 공제율을 적용하게 된다. 만약 10년 이상 보유했다고 가정하면 4억원의 20%인 8천만원만 과세대상 소득이 되므로 전체 양도차익 8억원의 10%에 대해서만 과세되는 셈이다.

그런데 내년 1월 1일 양도분부터는 이 장기보유특별공제가 10년에 최고 80%까지 공제되는 것은 똑같지만 보유기간과 거주기간별로 연 4%씩 최고 40%까지 분리하여 적용된다. 올해까지 양도하면 거주기간에 관계없이 연 80%의 공제율을 적용받지만 내년에 양도하게 되면 10년 이상을 보유하였더라도 거주기간이 3년이면 보유기간 40%와 거주기간 12% 합산 52%의 공제율을 적용받게 되는 것이다.

따라서 1세대1주택 고가주택의 양도를 계획 중인 경우 보유기간은 길지만 실제 거주한 기간이 짧다면 올해 안에 양도하는 것이 절대적으로 유리하다는 점을 기억해야 할 것이다.

◆ 1주택 판정시 최종 1주택 개념 도입

올해까지는 주택 수를 산정할 때 해당 주택을 양도하는 시점이 기준이 된다. 만약 3주택을 보유하고 있다가 주택 2채를 순차적으로 매각하였다면 다른 주택을 매각한 다음 날 남아있는 1주택을 양도해도 1세대1주택으로 인정되어 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그런데 내년부터는 사정이 좀 달라진다. 최종 1주택이라는 개념이 도입되면서 위의 경우 다른 주택을 모두 매각하고 최종적으로 1주택이 된 후 2년이 지나고 해당 주택을 양도하는 경우에만 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 다주택을 정리하거나 거주하고 있는 1주택을 갈아타고자 하는 경우에 이 요건을 적용 받을 수 없다면 올해 안에 양도하는 것이 바람직하다.

◆분양권도 주택 수에 포함

그동안 분양권은 양도세를 계산할 때 주택으로 보지 않았지만 내년 1월1일 이후 취득하는 분양권부터는 분양권도 재개발·재건축 입주권과 마찬가지로 주택 수에 포함한다. 조정대상지역에서 ‘2주택+1분양권’ 상태라면 올해는 2주택 중과세율이 적용되지만 내년부터는 3주택 중과세율이 적용되는 것이다.

◆ 내년 6월 1일 이후...달라지는 세법

내년 6월1일부터는 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 인상된다. 현재 2주택자 10%, 3주택 이상 20%인 중과세율이 각각 20%와 30%로 10%씩 높아진다.

보유기간이 짧은 주택을 파는 경우에도 세금부담이 커진다. 현재 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 기본세율이 적용되지만 내년 6월 1일 이후에는 60% 단일세율이 적용되고 1년 미만 보유 주택의 세율도 40% 단일세율에서 70%로 30%나 인상된다.

분양권 세율도 크게 올라 지역에 관계없이 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 단일 세율이 적용된다. 현행 분양권 양도세율은 조정대상지역일 경우 보유기간 상관없이 50%, 비조정대상지역은 주택이외의 부동산(토지, 상가 등)과 동일하게 1년 이내 50%, 1~2년 40%, 2년 이상은 기본세율인 6-42%이다.

반드시 전문가의 도움 받아야

개정 세법을 잘 이해하고 세법이 개정되기 전 미리 행동에 옮기면 큰 금액을 절세할 수 있는 길이 열릴 수도 있고 그렇지 않더라도 내년에 바뀌는 세법에 맞게 요건을 갖추어 양도하게 되면 세금폭탄을 피할 수 있게 된다. 어떤 경우라도 세무전문가의 도움을 받는 것이 반드시 필요하는 점도 명심하기 바란다.

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