[판 커진 공공재개발] ① 도대체 민간재개발보다 뭣이 낫길래?
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[판 커진 공공재개발] ① 도대체 민간재개발보다 뭣이 낫길래?
  • 손희문 기자
  • 승인 2020.10.12 14:23
  • 댓글 2
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정부, '공공재개발'로 서울시 공급 확대방안 추진
사업기간 단축, 분양가상한제 적용 예외 등 인센티브
성북1·아현1·흑석2구역 등 공공재개발로 돌파구 물색
말도 많고 탈도 많은 정비사업. 이해관계 등이 복잡하게 얽혀 수년간 잠들어있던 재개발 사업지들이 최근 정부의 ‘공공재개발’ 드라이브로 고개를 드는 분위기다. 공공재개발이 무엇이고, 어떤 이유에서 주목받는지. 관심도가 높은 주요사업지부터, 관계당사자의 목소리, 재개발의 명암, 유의점까지 3편에 걸쳐서 짚어본다. [편집자 주]
공공재개발. 사진=연합뉴스
기존의 재개발로는 사업이 여의치 않은 정비구역에서 공공재개발에 관심을 보이고 속속 참여의사를 밝히고 있다. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=손희문 기자] 최근 정부가 ‘공공재개발’에 박차를 가하며 이에 대한 관심도가 높아지고 있다. 

12일 서울시와 재개발·재건축 클린업시스템 등에 따르면 서울 내 정비사업지 가운데 20곳 이상의 구역이 공공재개발 사업을 검토중인 것으로 나타났다. 한남1구역과 장위9구역은 초기에 공모 신청서를 제출했으며, 성북1구역, 아현1구역, 흑석2구역, 전농9구역 등지에서도 공공재개발에 참여 의사를 보였다.

공공재개발이란 서울주택도시공사(SH), 한국토지주택공사(LH) 등 공적기관이 정비사업에 참여해 추진하는 재개발사업이다. 사업투명성·공공성을 강화하고 신속하게 재개발사업을 이뤄내려는 취지로 이뤄진다는 것이 정부의 공식 설명이다.

지난달 21일부터 공모가 시작된 공공재개발은 내달 4일까지 신청을 받고, 연말까지 후보지를 선정할 예정이다.

공공재개발의 혜택은 ▲사업기간 단축 ▲종(種)상향 ▲용적률 상향 ▲분상제 적용 제외 ▲기부채납 완화 등으로 요약된다. 다만 조합원 분양을 제외한 물량의 50%는 공공에 기여하는 차원에서 임대공급 분으로 배정된다. 

◆ '공공재개발' 재점화 배경은

공공재개발은 LH(한국토지주택공사)나 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 사업시행자로 참여하는 방식의 재개발사업이다. 새 아파트의 조합원분을 제외한 물량 중 절반을 공공주택으로 지어 공공성을 높인다. 대신 인허가 절차를 간소화하고 종(種) 상향과 분양가 상한제 면제 등의 혜택을 준다. 

공공재개발이 다시 화두가 된 배경에는 집이 부족한 서울 도심에 2만여 가구를 공급하려는 정부의 구상이 깔려있다.

정부는 지난 5·6 부동산 대책과 8·4 부동산 대책에서 서울 도심 공급을 위해 사업이 지지부진한 재개발 지역을 활성화하여, 공급을 이끌어 내겠다고 공언한 바 있다.

특히 8·4 공급대책을 통해 공공재개발 사업 대상지가 정비예정구역·정비해제구역까지 확대되며 참여의사를 보이는 사업장이 크게 늘었다. 기존에는 정비구역이 진행되고 있는 곳만 시범사업 신청이 가능했으나, 뉴타운 등 정비구역으로 지정된 후 사업 지연 등으로 해제된 서울시 내 정비구역 176곳이 추가로 포함됐다. 

◆ 공공재개발 메리트, '소유자 동의비율 완화' 

공공재개발의 가장 큰 차별점이라면 토지 등 소유자 동의요건의 완화를 꼽을 수 있다.

민간재개발은 조합을 설립할 때 토지·주택 등 소유자 75% 이상의 동의가 필요하다. 반면 공공재개발은 재개발조합이 설립되지 않았다면 토지등 소유자 66.7%(3분의2) 이상만 동의하면 공공사업시행자를 지정할 수 있다. 조합이 있는 경우라면 조합원 50%의 동의를 얻어 SH·LH 등 공공사업시행자를 사업에 공동 참여시킬 수 있다.

예컨대 민간재개발 구역인 서울 흑석2구역의 경우 지난 2009년 조합설립추진위가 설립됐으나 올해 9월까지 집계된 조합설립 동의율은 70%로 아직까지도 재개발사업은 답보상태다. 

이를 공공재개발의 상황에 대입하면 이야기는 달라진다. 주민 66.7% 이상의 동의만 있으면 사업이 가능해지기 때문이다.

공공재개발이 기존 민간재개발보다 가장 선호받는 이유 역시 완화된 동의율 요건으로, 장기간의 사업 고착상태로 피로감이 쌓인 지역들이 관심을 가질 수 밖에 없는 구조다.

이은형 대한건설정책연구원은 “정부에서 가장 강조한 포인트는 ‘사업속도’에 있다”며 “여태까지 조합과 원주민 사이 갈등 등 장애물이 많은 재개발 사업에 있어 정부가 동의율 요건을 완화한 것은 특장점이 될 수 있을 것”이라고 말했다.

또 지난 9월 더불어민주당 천준호의원이 대표발의한 '도시 및 주거환경법 개정안'에 따르면 민간재개발의 경우 조합설립부터 시행인가까지 40개월의 기간이 주어지지만 공공재개발은 18개월이내에 불과하다. 즉 공공재개발의 경우 조합설립이후 착공시기가 민간재개발에 비해 두배이상 절약될 수 있다. 

아울러 공공재개발 대상이 되면 용적률 인센티브를 받으면서도 기부채납 비율이 낮아진다.

서울 3종 일반주거지의 기본 용적률은 250%다. 일반 재개발은 소형 임대주택 기부채납을 통해 법적 상한인 300%까지 높일 수 있다. 공공재개발은 이 법적 상한(300%)의 120%인 360%까지 용적률을 늘릴 수 있다.

늘어난 용적률에 대한 기부채납 비율은 20~50% 정도로, 이는 일반재개발과 공공재건축의 기부채납비율 50~75% 보다도 확연히 낮은 수치다.

지난달 한국토지주택공사(LH)가 시행한 공공재개발 시뮬레이션에 따르면 서울시 용적률 인센티브 기부채납 비율이 30%로 정해졌다. 기부되는 주택이 중형인 85㎡라면 서울 3종 일반주거지역에서 조합원 300가구가 민간재개발을 추진할 경우, 총 600가구를 지을 수 있지만, 공공재개발을 하면 가구 수는 700가구로 100가구 더 지을 수 있다.

이 결과에 따르면 공공재개발을 택할 시 의무로 배정되는 공적임대물량은 비슷한 수준이나, 사업 수익성의 척도가 되는 일반분양물량은 더 많은 것으로 나타났다.

3종 일반주거지의 경우에는  단독주택, 공동주택, 학교 등을 건립할 수 있으며 최대 용적률이 200%인 1종·2종 주거지역에 비해 용적률 제한이 덜하고 층수제한이 없어 재개발 사업시 일반적으로 수익성이 더 높다.

◆ 공공재개발로 후끈 달아오른 사업지는

주로 서울 내에서는 재건축 등의 이슈가 많은 강남권에 비해 강북권이 뉴타운 등으로 재개발에 해당되는 지역이 많다. 

대표적으로는 성북1구역, 아현1구역, 흑석2구역 등이 사업에 적극적인 의향을 보이고 있다.

서울 성북1 재개발구역. 사진=손희문 기자
서울 성북1 재개발구역 일대. 사진=손희문 기자

성북1구역은 20년 동안 재개발을 추진해온 곳으로 오래간 지체된 사업에 피로감이 누적된 곳이다. 서울 지하철 4호선 한성대입구역 도보 10분 거리에 재개발구역 초입이 시작된다.

지하철을 이용하면 이용하면 서울중심까지 30~40분대에 도착할 수 있는 입지다. 평지와 언덕길이 섞여있으며 대로변에는 신축·준신축 위주지만 동네 내부로 들어갈수록 낡은 저층 다세대·다가구 주택들이 많다.

오병천 성북1구역 재개발추진위원장은 “성북1구역의 경우 추진위는 구성됐지만 구역지정이 되지 않아 최종 시범구역지정은 내년 3월로 예정”이라며 “현재는 사업승패가 갈리는 중요한 기로에 놓여있다”고 말했다.

이어 그는 “(성북1구역은) 1종 주거지역이 60%로 서울시의 재개발 기본계획상 기준용적률 170%에서 공공재개발로 230%까지 용적률 상향, 층고 완화 등 조건이 좋아 이전까지 사업시행의 이유에 의문을 제기했던 분들도 많이들 적극 관심을 보이고 있다”고 말했다.

그러면서 그는 “현재 주민들 1200명을 대상을 일주일 여간 설문조사를 진행했고, 과반수에 조금 못미치는 정도의 응답을 얻었다”며 “응답을 한 사람들 중에는 찬성이 대다수이며, 상당히 호응도가 높아 남은 인원들도 찬성할 것이라고 본다”고 기대감을 나타냈다.

재개발이 이뤄지고 있는 마포구 아현동 일대 모습. 사진=연합뉴스
재개발이 이뤄지고 있는 마포구 아현동 일대 모습. 사진=연합뉴스

아현1 재개발구역은 지하철 2호선 아현역에서 600m가량 떨어져 있어 도보로 10분이면 닿을 수 있다.

이 구역은 재개발 후 공동주택 3300여 가구가 들어서는 지역으로, 민간에서 사업을 추진하려다 공공재개발로 방향을 돌린 사업지다.

3개 구역으로 나뉘어 재개발 사업이 추진됐지만 아현 1-3구역은 ‘아현 아이파크’로 지난 2017년 입주가 이뤄졌고, 나머지 1-1, 1-2구역은 정비구역에서 해제됐다가 최근 주민들의 요청으로 1구역으로 통합해 사업을 추진하고 있다.

인근 부동산 중개업소 관계자에 따르면 이 지역 전체 건축물의 70% 이상이 1970~1980년대에 지어진 노후 건축물이다. 사업 초기라 입주까지는 상당한 시간이 걸리겠지만 노후한 주거환경이 정비되고 나면 마포구 랜드마크 단지로 부상할 것이란 기대감이 높다.

아현 1구역 재개발조합 관계자는 "이 구역은 토지 등 소유자가 2200명 가량이며, 공유자를 포함하면 3000명 가까이 된다"며 "제한된 구역 내에 지분을 쪼개가진 사람들이 많으면 지분율이 달라지고, 그에따라 새아파트를 온전히 얻을 수 있는 자격을 갖추기도 어려워 사업성에 있어서 논란이 있어왔다"고 말했다.

이 관계자는 또 "공공재개발로 동의율 요건 등이 낮아져 사업을 추진하기에 지금을 적기로 판단하고 있다"고 밝혔다.

최근 공공재개발 사업에 참여의향을 내비친 흑석 2구역. 사진=연합뉴스
최근 공공재개발 사업에 참여의향을 내비친 흑석 2구역. 사진=연합뉴스

흑석2 재개발구역은 9호선 흑석역에 접해있는 초역세권으로 도보1분내로 중앙대병원과 흑석역 진출입이 가능하며, 고층 아파트가 세워지면 한강 조망도 갖춰질 것으로 예상되는 곳이다. 

이진식 흑석2구역 추진위원장은 “2구역은 상가가 35~40%가 상가지로 다른구역에 비해 사업진행이 더딜 수 밖에 없었던 곳”이라며 “추진위가 설립되고 올해가 11년째이지만 2005년에 흑석뉴타운으로 지정된 후 현재까지는 16년 정도 지난 셈"이라고 말했다.

그는 공공재개발 참여 이유에 대해 “용적률, 사업비, 이주비 등 인센티브가 가장 큰 이유”라고 꼽았다. 이어 “오히려 민간개발로가면 분양가 상한제를 적용받으므로 그 부분을 중요하게 감안한 것도 있다”고 설명했다.

이어 이 위원장은 "상가를 크게 가지고 있는 분들은 반대하는 경향이 있는데 토지등 소유자의 50% 동의를 목표로 의사를 타진하고 있다"고 말했다.

다만 공공재개발이 활성화되기 위해선 용적률 상향 인센티브를 실질적으로 활용할 수 있는 규제완화가 필요하다는 현장의 목소리도 커지고 있다.

이 위원장은 "지역에 따라 아파트 최고 층수를 50층까지 풀어주는 공공재건축과 달리 공공재개발은 최고 35층으로 묶여 있어 정부가 용적률 혜택을 줘도 임대주택과 일반분양 가구 수를 확대하기 어렵다"며 "국토부와 서울시에서 공공재개발 인센티브가 실효성이 있도록 구체적인 사항을 조속히 확정해주길 바란다"고 말했다.



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아자잣!! 2020-10-13 13:16:10
서울 용산 원효로1가도 현재 공공재개발 추진위 구성했고 추진 중 입니다.많은 관심 부탁드립니다.

원효로1가 공공재개발 추진위 까페
https://m.cafe.naver.com/wonhyoro1ga/132

남정은 2020-10-12 14:59:00
안녕하세요 기자님 공공재개발 소식 반갑습니다 저희 신월7동도 공공재개발 목표로 지금 동의서도 받고 전단지도 올리고 노력중입니다 확인기사 한번 써주신다면 감사하겠습니다 네이버에신월7동소유주까페도 있습니다