[오피니언뉴스=손희문 기자] 서울 강동구 성내동에 위치한 파크하임아파트는 지난 2003년 준공된 총 87세대의 나홀로 아파트다.

이 단지 전용 77㎡ 아파트 매물은 5억에 나온 상태다. 지난달 12일과 26일에는 전용 91㎡의 같은 층수(11층) 매물이 각각 4억9000만원, 4억5500만원에 거래됐다. 

나홀로 아파트는 일반 주택가 또는 여러 아파트 단지 사이 좁은 땅을 활용해 지어진 소규모 아파트를 말한다.

통상 300가구 미만의 1~2개 동의 규모다. 대개 상업지역 가까이 자리 잡는 경우가 많아 교통이 좋은 편이며 인근에 편의시설이 많이 있다.

단지는 5호선 둔촌역 초역세권이며, 서울 재건축 중 가장 큰 규모를 자랑하는 ‘둔촌주공아파트’의 도로 맞은편 블록에 위치한다.

둔촌주공은 강동구를 대표하는 랜드마크 단지가 될 예정이다. 이 지역은  주요 단지를 중심으로 학군, 교통, 상업시설 등의 개발이 빠르게 이뤄지고 있다.이 지역내 위치한 파크하임아파트는 편의시설과 프리미엄이라는 반사이익을 함께 누릴 수 있는 단지로 조성돼 있다.

인근의 O공인중개업소 관계자는 “파크하임은 주상복합 단지로 마트가 지하에 있고, 병원 약국 식당 편의점 등 상가가 한곳에 위치한다”고 말했다.

또 “둔촌재래시장도 있어 편리하고, 올림픽공원이 걸어서 10분 거리인데다,  보성고와 동북고 등 명문학군이 있다는 것도 장점”이라고 말했다. 

영등포구 문래동에 위치한 미주프라자아파트는 단지는 총 48세대 15층 1개동으로, 1998년 준공돼 올해 만 22년된  아파트다.

단지는 지하철 2호선 문래역과 안양천의 중간쯤 위치하며, 문래역까지는 도보 600m 정도 거리에 위치한다. 이밖에 버스정류장이 가깝고, 두세정거장 정도의 멀지 않은 거리에 2호선 도림천역, 5호선 양평역이 있다.

단지 1층에는 기업은행이 있고, 도로 하나를 기고 농협하나로마트, 병원, 상가 등 편의시설이 있어 생활이 편리하다. 

주변은 문래롯데캐슬, 문래힐스테이트·대림·두산위브 아파트 등이 들어서있는 주거단지이며 관악고, 영문초, 문래중 등이 도보로 통학가능한 거리에 있다.

걸어서 10분거리에는 문래근린공원이 위치한다.

인근 G공인중개업소 관계자는 “바로 큰길가라 소음이 있긴 하지만 거주자가 느끼는 생활편리성은 큰 곳”이라며 “평수 대비 방이 크게 나온 편이고, 거실은 상대적으로 작지만 동향이라 연식 대비 난방비가 많이 들지 않는다”고 말했다.

이어 “실거주자라면 실용적인 만족도는 클 것이라고 본다”며 다만 “노후관리나 외관관리 등의 만족도는 상대적으로 낮을 수 있다”고 말했다.

현재 호가는 전용59㎡가 4억8000만원에서 5억원 정도로 형성 돼 있다. 지난 6월 24일 동일 평형 매물(11층)이 4억4000만원에 거래된 바 있다.

강서구 방화동에 위치한 대망드림힐 아파트는 2003년 준공된 총 69세대 규모의 나홀로아파트다. 이 단지 전용 59㎡ 매물은 지난 20일기준  4억8000만원(10층)에 거래됐다. 지난달 31일에는 전용 67㎡가 5억원에 손바뀜했다.

단지 입구 바로 앞에는 주민편의시설인 쌈지공원이 있으며, 재래시장인 방신시장이 도보로 3분거리에 있다.

주변 교육시설로는 횡단보도 하나 건너에 초·중·고교(송화초, 공항고, 마곡중)가 위치한다.

9호선 신방화 역이 약 500m 떨어진 역세권이며, 지하철5호선 개화산역은 도보 15분 거리에 있다. 근처 대로변에 버스 정류장은 200m 거리에 있다.

인근의 마곡지구 상가에서는 학원, 병원 및 각종 편의시설을 이용할 수 있다. 또한 근처에 서울식물원이 있다. 

단지 주변의 한 공인중개업소 관계자는 “단지는 방화동에서도 마곡지구와 경계선을 두고 마곡생활권과 후광효과를 같이 누리는 데 비해 아파트 가격은 절반 수준”이라며 “인근에서도 관리 및 정비가 잘 됐고, 실거주 목적으로는 좋은 곳”이라고 말했다.

앞서 파크하임, 미주프라자 아파트와 같이 나홀로 아파트는 소규모 대지에 중견·중소 건설사가 짓는 경우가 많아 소위 ‘브랜드값’이 빠져 실수요자에게 가격적인 이점이 크다. 인근에 비슷한 입지와 가격대로는 청성아파트, 삼성 꽃마을 아파트가 있다.

◆ 제 1금융권 주담대, 통상 LTV 40% 적용

실수요자가 대망드림힐 아파트를 얻으려면 어떤 금융상품을 이용할 수 있고, 어떻게 자금을 조달할 수 있을까.

KB국민은행 자체 산정 기준에 따르면 방화동 대망드림힐 전용 59㎡는 4억750만원이다. 

은행의 이 기준은 실거래가·시세(호가) 등의 차이점 등을 보정한 값으로, 주택담보대출을 진행할 때 사용한다.

실수요자 입장에서는 이 가격과 실제 시장에서 거래되는 가격과의 차이를 감안하고 자금계획을 세우는 것이 중요하다. 대출은 이 기준으로 받을 수 있지만 실제 매매되는 금액은 시세 기준으로, 예상한 것 보다 대출금액이 적을 수 있기 때문이다.

KB국민은행 관계자는 “은행마다 자체 산정 기준이 다르니 집값을 판단하는 데 있어 소폭의 차이는 있다”면서 “이 기준값에서 적용되는 LTV(주택담보인정비율)는 최소 40%에서 최고 70%까지 다양하다”고 말했다.

우선 서울은 투기과열지구로 지정돼 9억 이하 주택담보대출에 적용되는 LTV는 40%다. 다만 ‘서민인 실수요자’ 요건을 충족하면 LTV 비율을 10% 우대받아 집값의 50%를 대출받을 수 있다.

KB국민은행 관계자는 "고용과 소득 형태에 따른 차이는 있겠지만, 부부합산 연소득이 8000만원 이상이라면 특별한 경우가 아니고서는 LTV 40%를 적용받는다고 보는 것이 적절하다"며 "생애최초구입의 경우라도 부부합산 연소득이 9000만원을 넘어가면 LTV는 똑같이 40%를 적용받는다"고 말했다.

완화된 요건을 적용한다해도 부부합산 연소득 8000만원 이하, 생애최초구입의 경우에는 9000만원 이하여야 LTV 10% 상향을 받을 수 있다는 의미다.

예컨대 30대 후반 연소득 합산 9000만원인 부부가 대망드림힐 전용 59㎡ 4억8000만원짜리 집을 구입한다면, KB국민은행 기준 시세인 4억750만원에 LTV 40%를 적용받아 1억6300만원을 대출받을 수 있다.

이 부부가 ‘신혼부부 및 생애최초구입자’라는 서민 실수요자 요건에 해당돼 LTV를 10% 우대 받는다면 2억375만원까지 대출이 가능하다. 주택을 한 번도 구매한 적이 없다면(생애최초구입) 이에 해당한다. 앞서 소개한 파크하임, 미주프라자, 대망드림힐 모두 주택가격은 6억원 이하에 해당한다.

LTV를 40%와 50% 적용받는 각 경우에 이 부부는 대출을 제외한 나머지 3억1700만원과 2억7625만원에 대한 자금을 마련해야 한다.

◆ LTV 60~70% 적용되는 '기금대출' 이용법은

LTV 60~70%를 적용받는 기금대출(디딤돌대출·보금자리론 등)을 받으려면 소득요건을 살피는 게 가장 중요하다. 연소득이 8500만원 이상이면 기본적으로 기금대출은 불가능하다.

디딤돌대출은 부부합산 연소득 6000만원 이하의 무주택 세대주면 신청이 가능하다. 생애최초·신혼·2자녀 이상의 경우는 이 조건이 7000만원 이하로 적용된다.

예를들어 결혼 5년차인 부부가 있다면, 디딤돌 대출을 받는 데 가장 중요한 것은 연소득이 7000만원이 넘기 전, 혼인신고 후 7년 초과 전에 신청을 해야한다는 점이다.

연봉이 7000만원이 넘어서 이 대출을 이용못하면 보금자리론을 선택하면 된다.

보금자리론은 본인(미혼자) 또는 부부 합산 연소득이 7000만원 이하면 가능하다. 혼인기간이 7년이내거나 예정자인 신혼가구라면 연소득 조건은 8500만원 이하로 완화된다. 여기에 자녀 1명당 500만원이 추가돼 최대 3자녀 연봉 1억까지 상한을 인정해준다.

내집마련 디딤돌 대출과 보금자리론 모두 LTV가 최대 70% 적용되지만 각각 대출 상한금액은 2억원(▲신혼부부 2억2000만원 ▲2자녀 이상 2억6000만원), 3억원이다. 때문에 4억8000만원인 대망드림힐 아파트를 기금대출을 이용해 구입한다면 최소 1억8000만원에서 최대 2억8000만원을 보유하고 있어야 한다.

연소득이 7000만원인 신혼부부가 디딤돌대출을 이용하면, 30년 대출로 2.65%(기본이율)를 적용했을 때 LTV 70% 최대 2억2000만원까지 받을 수 있다. 이렇게 계산한 원리금 상환액은 월 88만원이다.

결혼 5년차면서 연소득이 8000만원인 신혼부부가 보금자리론을 이용하면, 30년 대출 기준 2.25%(기본이율)를 적용했을 때 LTV 70% 최대 3억원까지 대출 가능하다. 매달 갚아나가야 할 원리금 상환액은 약 115만이다.

이러한 방식으로 실수요자들은 각기 사정에 맞는 금융상품을 선택하고, 대출상환방식 등에 대해 각각 적절한 계획을 세워볼 수 있다.

◆ 후순위 담보대출 등 '제 2의 옵션'도

한편 대출에 있어서 '제 2의 옵션'을 이용해야 할 상황이 생길수도 있다.

대출을 받아 수억원의 주택구입자금을 조달했음에도 치러야할 잔금이 현재 자금사정으로는 여의치 않다면 후순위 담보대출 등을 이용하는 방법도 있다.

한 금융권 관계자는 “주택구입을 위해 주택담보대출 또는 기금대출을 받은 이후에도 잔여금에 대한 자금조달이 어렵다면 농협 신협 등 일부 협동조합에서 취급하는 신용대출(후순위담보대출) 등을 이용할 수 있다"며 "다만 금리가 높고, 조건 등이 까다로워 취급하는 금융사를 찾아 심사를 받는 절차가 필요하다”고 말했다.

후순위담보대출은 통상 시세의 10% 정도 추가 대출이 가능하지만, 금리는 5~6%대로 시중은행보다 다소 높아 개인의 필요에 따라 신중한 판단이 필요하다.

이 관계자는 “앞으로 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우 주택가액과 무관하게 자금조달계획서 제출이 의무”라며 “보유현금과 증여성 현금 외에도 신용대출 등을 이용해서 주택 가액을 충당 가능하지만 개인과 가계에 부담이 되지 않는 적정 수준에 대한 판단하에 자금조달계획을 짜는 게 중요하다”고 말했다.

손희문 기자 다른기사 보기