[3기신도시 사전청약] ③ 내 손에 얼마 쥐고 있어야 가능할까
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[3기신도시 사전청약] ③ 내 손에 얼마 쥐고 있어야 가능할까
  • 손희문 기자
  • 승인 2020.09.20 10:08
  • 댓글 1
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낮은 분양가, 실수요자 기대감 커져
현행 대출규제 감안, 분양가 50%는 확보해야
분양가 6억후반대 산정시, 자체조달액은 최소 3억...
내년 하반기부터 3기신도시 아파트를 사전청약으로 분양받을 수 있다. 본선(본청약) 이전에 예선을 거치는 격이지만, 시장에서는 본선보다 더 치열할 지 모르는 예선이라는 분위기다. 무엇보다 청약당첨의 확률을 높이는 것이 중요하므로, 공급일정에 맞춘 청약플랜과 전략이 필요하다. 3기신도시 청약전쟁에서 승리하려면 무엇을 챙겨야할까. 청약 전쟁에서 승리를 위해 청약의 모든 것을 알 필요는 없다. 꼭 필요한 정보만 모아 3편에 걸쳐 연재한다. [편집자 주]
청약 성공 상황에 대비해 분양가격을 추정하고 자금조달계획을 미리부터 계획해보는 건 어떨까. 사진=연합뉴스
청약 성공 상황에 대비해 분양가격을 살펴보고, 자금조달계획에 대한 시나리오를 미리부터 짜보는 건 어떨까. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=손희문 기자] 3기신도시의 실제 분양가는 내년 사전청약 일정이 본격 시작되기 전 공개될 예정이다. 분양가는 주변시세보다 낮게 책정될 가능성이 높다. 생애 첫 주택 장만을 준비하는 참가자들이라면 자금 조달 계획을 구체적으로 세워둬야 할 시점이다.      

부동산은 금액 규모가 크고 대출과도 밀접하므로, 금융대출에 관한 부분 역시 미리 파악해야한다. 실제 단지 예측가부터 요건별로 필요한 금액과 방안까지 최근 분양한 비슷한 규모의 단지와 비교해 알아봤다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 등에 따르면 지난해 2월 입주해 현재 입주 2년차를 맞은 ‘향동동 DMC리슈빌더포레스트’의 34평형(전용85㎡평)의 평균 실거래가는 8억5000만원이다. 

경기도 고양시에 위치한 향동 공공주택지구 위치도. 사진제공=LH
경기도 고양시에 위치한 향동 공공주택지구 위치도. 사진제공=LH

향동지구에서 가장 먼저 입주를 시작했던 이 단지는 최고 20층 16개동, 총 969가구 규모로, 향동지구에서도 진출입로가 위치한 가장 남쪽에 위치해 서울 및 외부접근성이 상대적으로 좋은 편에 속한다. 단지 앞에는 은평공영차고지가 있어 다양한 간선·지선 버스 노선을 이용할 수 있다. 지하철역으로는 인근에 경의중앙선 수색역과 경의중앙선·6호선·공항철도 환승역인 디지털미디어시티역(DMC)이 가깝다.

3기 신도시 사전청약 분양가는 현 주변시세에 비해 최대 30%까지 낮을 것이라는 예측이 나오고 있다. 이를 대입해보면 고양 창릉에 들어 설 예정인 3기신도시 단지의 분양가는 6억원대에 형설될 수 있다. 입지 조건 등에 따라 향동지구 현 시세보다 최소 1억7000만원에서 최대 2억5000만원까지 분양가가 낮아질 수 있다.  

지난 6·17대책 이후 현재까지 유지중인 조정대상지역·투기과열지구 적용 주택담보대출비율(LTV). 자료제공=국토교통부
지난 6·17대책 이후 현재까지 유지중인 조정대상지역·투기과열지구 적용 주택담보대출비율(LTV). 자료제공=국토교통부

고양 창릉의 경우 지난 '6·17 대책'으로 조정대상지역으로 지정됐다. 조정대상지역으로 묶이면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용된다. 고양 창릉 단지 분양가를 6억8000만원으로 가정하면, 현 대출규제를 감안해도 총 3억 4000만원을 주담대로 충당할 수 있다.  이 경우 실수요자가 계약금과 잔금으로 준비해야할 금액은 3억4000만원 수준이다.  

3기신도시 왕숙지구의 가격 기준이 되는 다산신도시. 사진제공=경기도시공사
3기신도시 왕숙지구의 가격 기준이 되는 다산신도시. 사진제공=경기도시공사

마찬가지로 남양주왕숙 지구의 가격대를 알려면 입지접근성이 유사한 다산(남양주 진건·지금주택지구)신도시를 살펴봐야 한다. 다산은 지난해 집값 급등으로 주목받았던 지역이다.

같은 기준으로 지난 2018년 7월에 입주해 올해로 입주 3년차를 맞는 ‘다산이편한세상자이아파트’ 34평형(전용85㎡)의 평균 실거래가는 7억4000만원으로 형성돼있다. 

이 아파트는 경기도시공사와 대림산업과 GS건설이 함께 민간참여 공동사업으로 공공분양을 진행한 단지로, 지하1층~지상29층 12개동 1685세대 규모다. 

단지는 중심 상업지구 및 업무지구와 가깝고, 다산역 8호선 개통이 되면 지하철 도보 5분거리에 위치하게 된다. 주변 환경으로는 왕숙천과 수변공원, 중앙공원, 선형공원 등이 갖춰져 있다. 

남양주 왕숙에서는 이 가격보다 적게는 1억4000만원에서 많게는 2억2000만원까지 저렴한 5억2000만원에서 6억원 정도의 분양가가 책정될 가능성이 높다. 

3기신도시 남양주 왕숙도 지난 6월 17일 정부의 '주택시장 안정을 위한 관리방안' 발표에 따라 조정대상지로 편입돼 고양창릉과 상황이 비슷하다.다. 인근의 남양주 다산·별내 지구는 이전부터 조정대상지역으로 묶여 있었다.

시세보다는 조금 낮은 정도지만 왕숙지구에 분양하는 아파트가 5억원대에 분양가가 정해진다면, 실수요자는 주담대 50%로 2억5000만원을 충당할 수 있고 계약금과 잔금 등 나머지 50% 해당하는 2억5000만원을 마련해야 한다. 

다만 이 경우 '서민·실수요자' 기준에 맞는 예비청약자라면 LTV를 10%포인트 상향 우대를 받을 수 있다. 결과적으로 2억5000만원이 아닌 2억원 정도를 조달하면 된다.

'서민·실수요자조건'은 ▲부부합산 연소득이 8000만원(생애최초특공은 9000만원) 이하 ▲세대주가 무주택자 ▲투기지역·투기과열지구 6억원 이하 ▲조정대상지역 5억원 이하 주택이라는 사항을 모두 충족해야한다.

이 경우 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역은 LTV를 10%포인트씩 우대를 받아 각각 50%, 60% 주담대를 받을 수 있다.

자료제공=기획재정부
자료제공=기획재정부

이밖에도 3기신도시 중 과천에서 9억원 이하의 집을 분양받는 경우를 가정하면 계약금은 단지에 따라 최소 10%에서 최대 20%를 확보해야 하고, 과천은 투기과열지구에 해당해 중도금대출(LTV)은 40%까지 만 가능하다,

예컨대 9억짜리 집을 청약을 통해 분양받았다면 계약금으로 9000만원에서 1억8000만원 정도를 준비해둬야 한다. 대출(중도금을 40%)를 제외한 잔금으로는 3억6000만원에서 4억5000만원 정도는 확보하고 있어야 한다는 계산이 나온다. 

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "중도금은 통상 4차에 나눠 (분양가의) 40%까지 내는 게 보통인데, 공사기간이 길어져 6차까지 연장되는 경우가 있어, 자비로 1,2회 정도를 내야 하는 경우가 있다"면서 "중도금 대출이 40%만 되는 것을 가정해, 청약 준비자가 자체 자금 조달 계획을 마련하고, 지금부터 차곡차곡 준비해 나가는 것이 바람직 할 것"이라고 말했다.  

박 위원은 "중도금이 60%를 내는 조건이라면, 대출을 제외한 20%는 신용대출 등으로 조달하는 상황도 고려할 수 있다"며 "잔금은 기존 거주지의 전세금 등과 모아둔 현금 자산 등을 활용해서 조달하는 게 일반적"이라고 말했다. 다만 "구체적인 사항은 시공사 별로, 입주단지별로 조건이 다르기 때문에 입주자모집공고와 분양표에 나오는 조건을 확인하고 움직이는 게 현명하다"고 조언했다. [끝]



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