[오피니언뉴스=손희문 기자] 정부가 3기신도시로 '내 집 마련'에 목마른 실수요자들에게 저렴하게 집을 공급하겠다고 한 만큼, 단연 가장 중요한 것은 가격이다.

김현미 국토부 장관은 지난달 25일 "지금 당장 '영끌'해서 집을 사는 것보다 서울과 신도시에 공급될 물량을 기다렸다가 합리적인 가격에 분양을 받는 게 장기적으로는 도움이 될 것"이라고 언급한 바 있다. '영끌'이란 최근 신세대들이 만든 조어로 영혼까지 끌어들여 돈을 모았다라는 의미다. 갖고 있는 자산 가운데 잔돈까지 다 끌어모았다는 의미도 가능하다.  

이에 김승범 국토교통부 공공택지기획과장은 “3기신도시의 분양가에 대해서 예상하고 있는 바는 있으나, 지역에따라 다른 점도 있어 구체적으로 얼마나라고 말하긴 어렵다”며 “다만 최근 공공택지 공공분양 사례를 놓고 비교해봤을 때, 과천신도시 옆 과천지식정보타운의 경우 주변시세의 55-60%, 하남감일은 60-70% 사이, 성남고촌 같은 곳은 75% 정도로 지구형성요인별 차이가 있었다"고 말했다.   

◆ 분양가, 현 주변시세 대비 최대 2억원까지 저렴?

일례로 사전청약 주요 관심지로 꼽히는 하남교산의 분양가를 예측해보자면 주변 상황에 대한 이해가 필요하다.

고덕강일지구, 위례신도시 등 주변 지역 아파트가 7억원 초반~9억원까지 형성돼있는 것을 감안했을 때(25평형, 전용60㎡기준), 하남교산의 분양가는 최소 1억원에서 2억원 이상이 저렴하다고 할 수 있다. 

내년 2월 입주예정인 고덕강일지구의 공공분양주택 ‘고덕강일8단지’ 25평형의 평당시세는 1900만원대로 책정됐다. 당시 인근 단지(고덕강일 1,3·4,5,7단지) 25평형(전용59㎡) 평당가는 평균 2900만원 수준으로. 8단지는 인근 시세의 65% 수준으로 결정됐다.

오는 2022년 12월 입주예정인 위례신도시의 ‘북위례우미린2차’ 33평형(전용90㎡)는 평당 2100만원으로 분양가가 책정됐다. 하남위례의 평당시세는 평균 3000만원 수준이었다. 북위례우미린2차는 인근에 비해 70% 수준이다.

하남교산으로 돌아와보면, 분양가 산정 기준이 될 수 있는 인근의 미사강변파밀리에 25평형(전용60㎡)의 평단가는 3100만원 수준이다. 고덕지구처럼 65%가 적용된다면 평당가는 2000만원대다. 이때 25평형 분양가는 5억원이다. 위례처럼 70%가 적용되면 평당 2170만원으로, 25평 분양가는 5억4000만원이 된다. 80%기준에 맞춰도 평당가는 2480만원으로, 분양가는 6억2000만원이다. 

따라서 하남교산에 자리잡는 25평형 아파트의 평당가는 2000만원~2480만원에서 확정될 확률이 높고, 이 기준으로 분양가를 환산하면 예비청약자는 내 집 마련을 위해 최소 5억원에서 6억2000만원을 조달해야 한다. 다만 이는 현재 기준으로, 최근 하남시는 집값 급등 등의 이슈가 있어 향후 분양가가 조정될 가능성도 있다. 

고양창릉과 남양주왕숙 등 기타 사전청약대상지도 비슷한 방법을 적용해 단지가격을 추정할 수 있다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "비슷한 경우로 고양창릉의 경우에는 인근 향동지구, 남양주왕숙의 경우에는 다산신도시가 시세의 기준이 된다"며 "시세를 추산할 때는 대표단지의 1년 가격흐름을 고려하는 게 일반적"이라고 조언했다.  

김 과장은 “정부에서 공공택지를 활용해 주택을 공급하는 것이니만큼, 주변 시세보다 저렴하게 공급하는 게 맞다고 생각한다”며 “본청약때 분양가가 정확히 나오기는 하지만 최대한 사전청약 때 정밀도를 높여 분양가를 청약자들이 알수있게끔 할 계획”이라고 부연했다.

사전청약을 넣으려면 세대원 모두가 무주택자여야 한다. 또한 청약통장에 가입돼있어야 하며, 해당지역 거주요건 2년을 향후에 채워야한다. 특별공급은 공급유형에 따라 별도 요건을 추가로 충족해야 한다. 

◆ 특공물량만 85%...필수  확인사항은?

청약자는 일반공급과 특별공급 중 당첨가능성을 높이는 쪽으로 신청하는 전략을 짜는 것이 좋다.

특별공급은 유형별로 각각의 배점 기준이 따로 있어 배점이 높은 순으로 당첨자를 결정하는 데 반해, 일반공급은 청약가점이 아닌 주택총합저축 및 청약저축 가입기간(납입횟수)과 저축총액으로 추첨되는 방식이다.

결혼을 한 30대라면 일반청약을 넣기보다는 특공을 노리는 게 현실적으로 당첨확률을 높이는 길이다.

예를들어 고양창릉에 신혼특공을 넣으려는 30대 부부가 있다면 청약당시인 2021년 11월에 청약통장 납입 횟수 24회와 당해지역 거주기간 3년, 자녀 1명에 혼인 기간이 3년 이하면 10점을 얻을 수 있다.

여기에 소득 기준까지 맞추면 11점을 얻을 수 있는데, 이 점수는 당첨 커트라인에 가까운 점수다. 평균적으로 서울이나 주요 수도권 지역 신혼 특공은 11~12점에 커트라인이 형성되기 때문이다. 

사전청약의 기타 주의사항으로는 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있는 것이 원칙이다. 다만 1~2년의 의무거주기간은 본 청약 시점까지만 충족해도 된다.

이때 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사하며, 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 소득 및 자산 요건을 추가로 심사하지 않는다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "사전청약에서는 특공물량이 85%에 해당하는 것으로 알고있다"며 "그 조건에 맞는지를 개별적으로 확인, 판단을 하고 준비해야 한다"고 말했다.

그러면서 그는 "현실적으로 단기간에 대비할 수 있는 부분은 거주요건에 관한 부분"이라며 "기본적으로 청약은 장기간의 준비가 필요하고, 특히 특공 근처에 있는 사람들은 소득자산 요건 등에 저촉되지 않도록 신경을 쓰는 게 필요해 보인다"고 말했다.

또 사전청약 당첨자 및 그 세대원은 추가로 사전청약을 할 수 없다. 본 청약은 가능하지만, 본 청약에 당첨되거나 주택을 구입하게 되면 사전청약 당첨주택에 입주할 수 없는 점도 확인 사항이다.

◆ "벼락치기 안통할 것, '선택과 집중' 필요"

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "3기신도시를 노리는 것은 그 지역에 들어가는 인프라 등을 이용할 수 있다는 측면에서 예비청약자에게 많은 혜택이 있다"며 "다만 현실적인 목표를 세워 청약하는 것도 중요하기 때문에 후순위 물건에 대해서도 충분히 관심을 가지는 게 좋다"고 밝혔다.

이어 그는 "그런 측면에서는 사전청약도 있지만 본 청약도 충분히 감안하고, 주거선호도를 우선시 할 것인지 현실적인 당첨을 목표로 할 지 잘 고려해야한다"고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "3기신도시 사전청약에 있어서 특별한 전략을 세워 준비할 수 있는 부분은 사실 제한적"이라며 "비슷한 선택지인 신혼희망타운을 고를지에 대한 여부를 확실히하고, 또 그 안에서도 어떤 공급유형(생애최초·신혼특공·노부모·다자녀)을 선택해 준비할건지를 잘 결정하는 편을 추천한다"라고 말했다.

아울러 박 위원은 이러한 맞춤형 준비에 더해 "자금조달계획서, 입주계획서 등에 대한 대비도 이뤄져야 한다"며 "상투적이지만 가장 기본적인 사항으로 매월 10만원 씩 납입하며 꾸준히 준비해가는 것이 중요하다"고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "우선 올해 4분기 본 청약으로 공급될 위례지구 2만3000호, 성남판교대장 700호, 과천지식정보타운 600호 등도 되기만 하면 상당히 좋은 입지"라며 "본 청약을 먼저 시도해 본 후 내년부터 사전 청약에 나서도 늦지는 않을 것으로 판단한다"고 밝혔다.

함 랩장은 "수도권 무주택자들의 합리적인 내 집 마련 기회가 3기신도시 사전청약을 통해 열리는 만큼 분양시장에 대한 수요자의 기대감이 실망감으로 전이되지 않도록 차질 없는 공급추진이 이뤄져야할 것"이라고 말했다.

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