[오피니언뉴스=손희문 기자] 정부는 지난달 발표한 3기 신도시 개발을 위한 '도시기본구상'을 완료하고, 내년 하반기를 목표로 공공분양주택 6만 가구 분양에 나선다. 이로써 내년 하반기부터 3기 신도시내 들어설 총 17만여 가구 중 공공분양주택 6만 가구에 대한 사전청약이 시작할 것으로 보인다.   

정부는 지난달 31일 3기 신도시 지역인 고양창릉, 부천대장 신도시의 도시계획 공모 선정 결과를 발표하고 3기 신도시 5곳(▲남양주왕숙 ▲하남교산 ▲인천계양 ▲고양창릉 ▲부천대장)에 대한 도시기본구상이 모두 완료됐다고 밝혔다. 이 가운데 지구계획이 마무리된 후보지 부터 사전청약을 받고,  1~2년 후부터 순차적으로 공공분양주택 건설에 나설 계획이다. 

◆ 사전청약, 공공분양이 100%

앞서 정부는 지난달 4일 ‘8.4 공급대책’을 발표하며 신규공급 추진과는 별도로 수도권 3기 신도시 등에 짓는 공공분양 아파트 중 6만 가구에 대해 ‘사전 청약제’를 도입하기로 했다. 

홍남기 부총리는 “실수요자들의 예측가능성을 높이고 청약대기·매매수요 완화를 위해 기존에 계획된 3기 신도시 등 공공분양물량 중 사전청약 물량을 당초 9000 가구에서 6만 가구로 대폭 확대하고, 오는 2021년 3만 가구, 2022년 3만 가구가 조기에 주인을 찾도록 하겠다”고 밝혔다.

사전 청약제란 아파트 착공 1~2년 전에 미리 분양을 실시, 당첨자를 정하는 방식이다. 3기 신도시에 들어 설 공공분양주택은 물량은 불과 1년여 후인 2021년부터 2022년사이 청약이 이뤄질 예정이어서, 예비 청약 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

중요한 점은 사전청약 6만호는 100% 공공분양으로 이뤄진다는 것이다. 공공분양은 민간분양 아파트 시세 80% 수준에서 공급된다.

3기 신도시 지구별 총 공급 물량은 ▲남양주왕숙 6만6000호 ▲하남교산 3만2000호 ▲인천계양 1만7000호 ▲고양창릉 3만8000호 ▲부천대장 2만호 등이며 이 가운데 내년 말 우선 공공분양주택 6만 가구에 대한 사전 청약이 시작된다. 

◆ 분양가 수준은? 

3기 신도시와 같은 택지개발방식인 공공주택지구를 살펴보면 분양가 수준을 가늠해볼 수 있다. 분양가상한제가 적용되므로 분양가는 시세보다 저렴한 편이다.

예컨대 서울 주변에서 가장 최근에 공급된 택지는 고덕강일 지구로, 작년 8월 분양한 고덕강일4단지 전용 59㎡의 분양가는 최소 4억4000만원에서 최대 4억8700만원 선으로 형성됐다. 인근의 강일리버파크3단지 동일 평형의 최근 1년 평균가와 비교하면 80% 수준이었다.

신도시 분양이 시작할 때 같은 시·군·구 내 인근지역이나 같은 생활권 유사지역 단지의 최근 1년 거래가를 계산해 70~80%를 적용해보면 대략적인 분양가를 추정할 수 있다. 이때 규모와 연식이 비슷한 단지를 선정하고 동일평형을 비교대상으로 삼는 것이 원칙이다.

하남감일지구는 하남시 감일·감이동 일원에 약 1만 3000여 가구가 공급되는 신도시급 택지지구로 ‘미니 위례’로 불린다. 서울 송파구와 외곽순환도로, 북위례 사이에 위치해 있고 올림픽공원과 잠실이 가깝다.

지금까지 하남에서 공급된 단지중 평(3.3㎡)당 2000만원을 넘은 곳은 없다.

하남감일푸르지오는 9월에 분양을 앞두고 있는데, 분양가는 앞서 공급된 단지와 비슷한 수준인 1900만원대로 책정될 가능성이 높다. 하남감일 한양수자인의 평당 분양가는 1700~1800만원대였고 최근 분양을 마친 하남 북위례 우미린2차 역시 1900만원대였다.

지난 3월 입주를 마친 하남감일스윗시티A4블록 전용 84㎡가 7월 말 8억원(14층)에 거래됐고, 하남감일지구가 서울 송파구와 접하고 있는 만큼 실제 시세로 따졌을 때는 인근 단지에 비해 2~3억 가량 저렴하다고 볼 수 있다.

◆ "내 집 마련을 위해선 다양한 전략 가질 필요"

다만 부동산업계 한 업계 관계자는 “공공분양 아파트는 입주 후 전매제한 기간이 민간 단지보다 비교적 긴데다 요건도 까다롭다"며 "일대에 지하철 같은 대중교통 이용이 불편할 수 있고, 생활 인프라 형성 또한 더딜 수 있는 만큼 무작정 시세차익만을 보고 투자하는 것은 삼가야할 것”이라는 말을 남겼다.

권일 부동산인포 팀장은 청약 예상 경쟁률에 대해 “해당 지역 공공분양 아파트의 과거 청약 성적을 참조할 필요가 있다”며 “지구에 따라 다르겠지만 올 초 과천에 입주한 단지를 기준으로 했을 때 3기 신도시 사전 청약의 경우 적어도 청약통장 가입기간이 15년 이상, 월 10만원 납입기준으로 저축총액이 2000만원 내외여야 당첨 안정권에 들어갈 것”이라고 내다봤다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수도권 공급 30만호 중 17만 3000 가구는 3기 신도시이고, 나머지 13만 가구는 중소필지를 기반으로한 아주 작은 미니단지"라며 "20~30대는 미니단지에서도 청약에 대한 관심을 일정부분 가지는 것도 권한다"고 말했다.

또 박 위원은 "청약은 기본적으로 경쟁으로 이뤄지는 확률 게임이므로 전략적으로 당해지역에 미리 거주하는 방법 등 가점을 높이는 데 힘쓰는 것이 유리하다"면서도 "다만 자금여건이 허락한다면 시장의 급매물도 관심가지는 것이 중요하다. 청약은 청약대로 준비하되, 일반시장도 함께 보는 눈을 갖춰야 내 집 마련 전략이 다양화될 것"이라고 조언했다.

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