[오피니언뉴스=손희문 기자] '임대차 3법'이 모두 국회 본회의를 통과했다. 임대차 3법은 ▲전월세상한제 ▲계약갱신청구권 ▲전월세신고제로, 이를 도입해 임차인의 주거부담을 완화하고 거주 안정도를 높이는 것이 주 목적이다. 정부와 여당은 속전속결식으로 법안을 처리했다.

'하루라도 빨리 시행해야 한다'는 판단 뒤에는 집값 급등과 대출 규제, 청약 대기 등으로 전세 수요가 증가하고 있었기 때문이다. 부족한 임대차 공급량 등 여전히 우호적이지 않은 시장 상황에 대한 인식이 반영됐다.

이는 전세가(보증금)가 더 상승하면 매매가의 하락 안전장치로 작용해 자칫 '여태 올라버린 집값이 더 공고해질 수 있다'는 불안감을 불식시키기 위한 조치로 풀이된다.

◆ 계약갱신청구권..."거주기간 안정화"Vs"그만큼 공급절벽 우려"

우선 '계약갱신청구권'에는 임차인이 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년' 총 4년을 보장하는 내용이 담겼다. 이번 2+2 제도는 그동안 암묵적이거나 정상적인 절차를 거쳐 4년 내지 6년 등 장기간 임대한 임차인에게도 똑같이 적용된다.

이해를 쉽게 하기 위해 2+2 제도라고 명명했을 뿐, 2년 이상 임대를 거친 임차인도 이사가기전 한 번은 쓸 수 있는 계약 갱신 카드다. 이때 갱신 기간은 최대 2년이고 임대 계약기간 중 1회에 한해 사용할 수 있다.

그런데 이 계약갱신 카드는 계약 만료일이 한달이내로 남아있는 경우에는 효력이 발생하지 않는다. 오는 12월부터는 계약만료일이 2달이상 남아있을때만 계약갱신청구권을 행사할 수 있디.       

계약갱신청구권은 임차인이 임대차 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구해야한다. 이 기간내 임차인의 요구에 대해 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 것이 골자다. 

예컨대, 올해 9월 1일 기준으로 계약 잔여기간이 1개월 이상 남아 있어야 만 계약갱신청구가 가능하다. 임차인이 9월1일에 계약갱신청구를 임대인에게 통보했지만, 9월 30일 이내에 계약이 만료된다면 계약갱신 요구 대상이 아니다.

또 오는 12월 10일부터 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구해야 하는 점을 유의해야 한다. 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년 이상이다.

이와 함께 이번 8·4대책에선 기존 임대차 계약이 전세인 경우 임차인이 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다는 규정도 포함하고 있다.  단, 임차인이 수용하면 가능하다. 

또 임대인은 물론 직계존속·비속이 주택 실거주 등의 사정이 없으면 임차인의 계약갱신 요구를 받아들여야 한다. 임대인이 실거주하지 않는데도 임차인을 내보낸 뒤 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 임차인을 받으면 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다.

오는 12월부터는 임대인이 주택 임대차 계약을 유지하고 싶지 않다면 임차인에게 최소 2개월 전까지 통보해야 한다. 기간을 놓치면 임차인이 갱신을 거부한다 해도, 임차인이 원하면 갱신이 가능해지기 때문이다.

얼핏 이 조항은 '상대적으로 약자'로 인식되는 임차인을 적극 보호하는 측면에서 바람직하다고 여겨지기도 하지만, 임차인과 이해관계가 다른 임대인은 반발하고 나서고 있는 게  현실이다.

본인이 임대인이라고 밝힌 A씨는 "임차인이 갑이 돼버렸다. 원래 반전세로 돌리려고 했던 물건이었고, 임차인도 시행전에는 수긍하는 것으로 여겼는데, 이번에 임차인에게 반전세 전환요구를 했는데 거절당했다"고 말했다.

이어 "(임대인이)안좋게 마음 만 먹으면 (자가거주로 기존 임차인을 내보내고) 새로 임차인을 구할 수도 있다"며 "어떻게 풀어야할 지 숙제가 생기는 게 굉장히 부담되는 상황이고, 최대한 서로 기분나쁜 상황을 최대한 피하려고 한다"고 부연했다.

부동산투자업계 한 전문가는 "사실 어느 한 쪽을 약자라는 프레임을 씌워서 제도를 강행하는 게 부작용이 있을 수 있다"면서 "이 제도는 임대인을 누르고 임차인에게 유리한 것인데, 그러면 또 공급은 줄어들고 수요는 늘게 마련"이라고 조심스럽게 얘기했다. 그는 "시장의 기능이 살아있는 한 가격을 통제하는 것은 한계가 있다"며 "부작용으로 학군지, 교통편의지역은 전세가 매물이 씨가 마르는 상황이 올 것"이라고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "크고 작은 부작용은 있겠지만 임대계약 갱신권으로 임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 임차인의 거주권은 전반적으로 개선될 것"이라고 내다봤다.

◆ 전월세상한제, 향후 관건은 '신규 계약 적용여부'

기존의 계약을 연장하는 경우에 임대인은 직전 임대료 계약액 기준 5%를 초과해 인상할 수 없다. 세부요율은 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 감안해 조례로 달리 정할 수 있다.

국토부 관계자는 “계약 갱신 시 임대료 상한선이 5% 범위 내로 제한돼 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있을 것”이라고 말했다.

함 랩장은 "전세가격의 변동성을 축소시킴으로써 높은 전세가율을 레버리지로 활용한 갭투자 관행에 제동을 걸 수 있다는 점은 긍정적 효과"라고 말했다.

다만 신규 임차인에게는 5% 상한이 적용되지 않아 '제도의 공백'을 우려하는 목소리도 있다. 

시장의 극소한 매물상황에서 신규 계약 건에 대해서 임대인들이 가격을 최대로 올릴 수 있기 때문이다. 전세시장에 신규 수요층이 되는 신혼부부 등 임차인은 높아진 가격에 울며겨자먹기로 들어올 수 밖에 없는 상황이 벌어지게 된다.

서울 중랑구 면목동에 위치한 한 공인중개업소 관계자는 "기존 임차인들은 임대차 3법 혜택을 보지만, 새로 전세를 구하는 이들은 벌써부터 폭등한 전셋값에 실망하는 모습을 종종 본다"며 "사가정센트럴아이파크 경우에는 전용 84㎡(약 26평)가 1500여 세대 중에서도 전세매물이 1, 2개 밖에 없는 상황"이라고 말했다.

이어 그는 "기존에 임대차 3법 시행 전에 싸게 들어가신 분은 5억원대에도 들어갔다"며 "(법 시행 이후) 1억원 이상 오른 상황이고  현재는 7억 5000만원이 시세"라고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "임대인 입장에서는 임차인이 바뀌는 시점에 임대료를 한꺼번에 올리려고 할 것“이라며 ”신규 임차인에게는 전월세상한제가 적용되지 않지만 신규 임차인에게도 전월세상한제를 적용하는 방안은 추가 검토될 가능성이 남아 있다“고 말했다.

한 부동산컨설팅회사 대표는 "정부는 임대차 3법이 도입돼도 결국 신규 계약 때 임대료가 크게 오르는 문제를 해결하기 위해 신규 계약에도 전월세상한제를 적용하는 방안을 강구할 가능성이 크다"며 "일전에 이원욱 의원이 대표발의한 '주택임대차보호법' 개정안에는 갱신 계약만 아니라 신규 계약에도 적용하는 내용이 포함된 것으로 아는데 그 부분이 왜 반영되지 않았는지는 의문"이라고 말했다.

◆ 전월세신고제, 내년 6월 시행 예정

이밖에 임대차 3법 중 '전월세신고제'는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행될 예정이다.

전월세 신고제는 전월세 거래 시 30일 내에 임대 계약사항을 관할 지자체에 신고하는 제도다.

신고사항은 ▲임대 계약 당사자와 보증금 및 임대료 ▲임대기간 ▲계약금과 중도금·잔금 납부일 등이다. 현재는 매매거래만 실거래가 신고 대상이나, 전월세도 실거래가 신고. 동일한 기간 내 신고 대상으로 포함된다. 향후 계약해지 시에는 해지신고도 의무다. 이를 어길 시에는 과태료가 부과된다.

신고 대상 지역과 주택요건은 시행령을 통해 정하며, 해당 주택의 경우 임대 계약사항을 신고하면 자동으로 확정일자가 부여 된다. 현재 확정일자를 받는 것은 선택사항이다.

익명을 요청한 부동산투자업계 한 전문가는 “실거래 신고로 임대인들의 소득을 파악하고 소득세를 부과하는 근거가 된다, 이는 증여성 탈세를 추적하기 위한 측면도 있다”고 설명했다.

"예컨대 직계비속에게 증여한 돈이 전세나 월세 비용 충당금이 되는 경우, 현재는 자금 흐름을 파악하기 어렵지만 실거래가 신고되면 파악하기 쉬워진다는 얘기"라고 그는 부연했다. 또한 ”이는 전월세상한제를 시행 하기 위한 선행조건” 의견도 덧붙였다.

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