[오피니언뉴스=손희문 기자] ‘임대차 3법’과 '부동산 세제 3법' 등을 연이어 통과시킨 더불어민주당이 전세 보증금의 연 이자를 월세로 환산한, 전월세전환율을 낮추는 방안을 검토 중이다. 현재 기존 4%를 2%로 낮춘다는 안이 가장 유력한 것으로 알려졌다.

전월세전환율이 50% 낮아질 경우 월세역시 50% 낮아지는 효과가 발생, 임차인들은 환영할 것으로 보인다. 그러나 임대인 입장에선 당장 월세 수익이 줄어들 수밖에 없어 이에 대한 반발도 만만찮을 전망이다.

이와 함께 전월세전환율이 하향조정되면  전세와 월세에 대한 임대인의 이익구조가 엇비슷해져 부동산 시장에 일대 변화가 불가피할 것으로 보인다.   

김태년 민주당 원내대표는 지난 5일 전월세 대책과 관련 “임대인이 전세에서 월세로 바꾸는 것도 최소화하는 방안을 검토하겠다”며 “과거(2016년) 금리가 높았던 시절에 책정된 4%의 전환율을 현재의 저금리 상황에 맞게 낮추는 등 탄력적 운영 방안을 마련하겠다”고 밝혔다.

김현미 국토교통부 장관도 지난 6일 한 방송에 출연해 “현재 0.5%인 기준금리를 고려해 현행 4%인 전월세전환율을 낮출 것”이라는 뜻을 내보였다.

한국감정원에 따르면 지난 6월 기준 전국의 전월세 전환율은 5.9%, 서울은 5% 수준인 것으로 나타났다.

업계에선 이러한 발언과 상황을 두고 임대차 3법으로 전세물건들의 월세 전환을 대비해 대체적으로 세입자 부담이 완화될 것이라는 의견을 보이는 한편, 부작용에 대한 우려를 포함해 여러가지 의견을 내놓고 있다.

◆ 전월세 시장에 미치는 영향은

서울 영등포구에 위치한 한 공인중개업소는 “전월세전환율을 건드린다는 것은 어떤 의미에서는 굉장히 강력한 신호가 될 것 같다. (전환율이) 2%대로 내려간다면 사실 전세를 두나, 월세를 두나 임대인 입장에서는 차이가 없게된다”고 말했다.

이어 그는 “현재 전세대출이자가 2.2~2.4% 수준인데, 갈수록 전세대출을 받기 힘든점도 더해 전세매물은 줄어들고 월세중심 시장으로 전환되지 않을까 싶다”고 예측했다.

예컨대 전세보증금 6억원인 집을 월세로 전환하면, 4.0%의 전환율을 적용했을 시 연 2400만원이다. 세입자는 한달에 200만원을 부담해야 한다. 하지만 전환율을 2.0%로 적용하면 이 금액의 절반인 100만원만 부담하면 된다.

또한 4억을 전세보증금으로 두고 반전세로 전환하는 경우, 차액인 2억원 부분에 대해 세입자는 월 67만원 정도를 부담해야 하나, 전환율이 2.0%로 낮아지면 절반인 33만 5000원 수준을 부담하면 된다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “임대 시장에서 전세가 줄어드는 현상은 가속화할 것”이라며 “단기간에 월세시장 위주로 재편된다기 보다는 당분간 반전세가 조금 더 늘어나는 과도기 가능성이 있다”고 말했다.

박 위원은 “집값이 오르지 않거나 저금리가 장기화하는 등 여러 요인들이 겹쳐 결국 장기적으로는 우리도 선진국처럼 월세 중심으로 갈 수 있다”고 덧붙였다.

다만 현재의 전세시장과 월세시장의 ‘보이지 않는 왜곡’에 대해서도 지적하는 이도 있었다. 

마포구에 위치한 한 공인중개업소 대표는 “한국의 전세가격이 지나치게 높은 것은 익히 알고들 있는 사실”이라며 “예컨대 같은 지역 내 비슷한 컨디션의 다른 단지라도 전세가에 따라서 월세가 달라진다. 특히 서울은 전세 공급도 거의 없어 부르는 게 값인데다, 집집마다 컨디션도 다른데 그에 따라 어떻게 시장이 받아들일 수 있는 적정가격이 형성될지 의문”이라고 말했다.

강남구 개포동에 위치한 한 공인중개업소는 "현재까지 이 근방에서는 그렇게 많은 문의가 있는 정도는 아니”라며 “전세가 월세로 전환되는 가장 큰 이유는 은행이자보다 월세를 받는 것이 유리하기 때문인데, 이제는 그 이유가 사라진다고 본다”며 “다만 이번에도 시장과 정부정책의 박자가 어긋나면 임대인들이 버티기에 돌입하는 등 각종 편법이 생길 것 같다”고 예상했다.

◆ 전문가들 의견 팽팽.."시장이 반발 우려" Vs. "장기적으로 효과" 

전문가들은 대체적으로 임대물량 감소 등 부정적인 견해를 앞세우는 측도 있는 반면, 효과를 거두리라는 의견을 보이는 측도 있었다.

윤지해 부동산114 수석연구원은"'임대물건을 내놓지 않겠다'는 것에 따른 부작용도 있고, 혹은 '내가 거주해서 향후 신규 계약에 따라서 시세에 맞는 전월세 가격을 받겠다'는 수요도 나오다보니 시장 전체적으로 전월세 물건이 적어질 우려가 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세에서 월세 및 보증부 월세로 전환이 이어지고 있는 점도 있지만, 지난 7·10대책 여파로 4년 단기임대 및 아파트 8년 장기일반 매입임대 사업자 제도가 폐지되며 자칫 주택임대사업의 축소가 전월세 주택의 공급축소로 연결될 수 있다는 점이 우려스럽다”고 언급했다.

함 랩장은 “내년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 장기적으로 임대료가 다시 불안해질 우려가 있다”며 “세입자를 가려 받는다거나 집주인이 전입신고 후 절세, 매각 목적에서 공가로 비워 두는 현상 등도 나타날 수 있을 것”이라고 예상했다.

한 부동산업계 전문가는 “여태까지는 부동산 현장에서 전환율이 실제 잘 작동하지 않은 이유는 개인간의 거래이기도하고, 별다른 제재조항이 없었기 때문”이라며 “다만 이미 시행된 전월세상한제 등이 의무화되는 만큼, 이와 결부되면 법정 전월세전환율도 실효성이 담보되리란 기대를 할 수 있을 것”이라고 말했다.

이어 그는 "투기목적의 매물정리를 위한 퇴로마련 정책도 병행해야 향후 발생할지 모르는 매물부족현상 막을 수 있을 것"이라고 부연했다.

한편 더불어민주당은 6일 전월세전환율 조정에 대해 "구체적 수치가 나온 것은 아니다"라는 공식입장을 밝혔다.

홍정민 민주당 원내대변인은 이날 오전 "김현미 국토교통부 장관이 인터뷰했듯이 정부에서 검토하고 있는 것이 맞다"면서도 "구체적 수치에 대해 당에서 논의된 바는 없으며, 이제 주택공급대책을 냈기 때문에 (바로) 제재하는 것은 시기가 적합하지 않다"고 선을 그었다.

이어 홍 대변인은 "수치 논의에도 여러 가지 검토가 필요하다고 들었다"며 "조사 등 시간이 필요하기 때문에 정부에서 검토할 계획"이라는 말을 남겼다.

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