[오피니언뉴스=손희문 기자] 세입자 보호하는 내용의 '임대차 3법' 중 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 31일부터 즉각시행에 들어간다. 

정부는 이날 오전 정부서울청사에서 정세균 국무총리 주재로 임시 국무회의를 열고 전날 국회를 통과한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.

이에 정부는 곧바로 대통령 재가와 관보 게재 절차를 거쳐 이날 중 공포 절차를 마무리 짓기로 했다. 법은 관보에 게재되는 시점부터 즉시 시행된다.

주택임대차보호법 개정안(계약갱신청구권·전월세상한제 등)은 법사위 상정 이틀만에 시행까지 이뤄지게 됐다. 이 법은 지난 29일 소관 상임위인 법제사법위원회에 상정됐고 당일 통과된 데 이어 전날(30일) 본회의 문턱을 넘었다. 31일에는 국무회의에서 심의·의결까지 마쳤다.

계약갱신청구권 도입으로 인해 임대인은 세입자가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

예컨대, 31일 기준으로 계약 잔여기간이 1개월 이상 남아있어야 계약갱신청구가 가능하다. 8월 말일 이내 시점에 계약이 만료되면 계약갱신을 요구할 수 없다. 

오는 12월 10일부터 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구해야 하는 점을 유의해야 한다. 

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다.

아울러 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 단, 임차인이 수용하면 가능하다. 

집주인은 물론 직계존속·비속이 주택 실거주 등의 사정이 없으면 세입자의 계약갱신 요구를 받아들여야 한다. 집주인이 실거주하지 않는데도 세입자를 내보낸 뒤 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 내에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.

오는 12월부터는 집주인이 주택 임대차 계약을 유지하고 싶지 않다면 세입자에게 최소 2개월 전까지 통보해야 한다. 기간을 놓치면 집주인이 갱신을 거부한다 해도, 세입자가 원하면 갱신이 가능해지기 때문이다.

한편 임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.

국토부 관계자는 "전월세신고제의 경우 1년 뒤 시행되지만 이번에 국회 본회의를 통과한 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행되는 데에는 아무런 지장을 주지 않는다"라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대료 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 세입자의 거주권이 개선될 것"이라며 "전세가격의 변동성을 축소시킴으로써 높은 전세가율을 레버리지로 활용한 갭투자 관행에 제동을 걸 수 있다는 점은 긍정적"이라고 말했다.

함 랩장은 "다만 관련 제도 도입에 있어 규제의 기준과 가이드가 될 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월 1일 도입되며 지자체별 상한요율 설정에 있어 혼선을 빚거나 임대인의 불만을 야기하는 등 역기능이 될 수 있다"고 덧붙였다.

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