[오피니언뉴스=손희문 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 인해 연기됐던 '민간택지 분양가 상한제'(분상제) 유예기간이 28일 부로 종료됐다.

분상제는 지난 4월 29일부터 시작될 예정이었으나, 코로나19로 인해 3개월 유예돼 오는 29일부터 시행된다.

이 제도는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도다.

앞으로 분상제 적용을 받는 지역의 신규 분양 아파트는 지자체 분양가 심의위원회 승인을 받아야 한다.

현재 민간택지 내 상한제가 적용되는 지역은 집값 상승 선도 지역 및 정비사업 이슈가 있는 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개 동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다.

◆ 실수요자 구입기회 확대 VS '공급절벽' 현실화

정부는 민간택지에 분상제가 적용되면 현재 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격에 비해 최소 5%에서 최대 10%까지 낮아진 일반분양가가 책정될 것으로 내다보고 있다. 정부가 연 2차례 고시하는 기본형 건축비와 택지비, 가산비용으로만 분양가를 책정해야 하기 때문이다.

이는 주택시장에서 실수요자의 주택 구입 기회를 확대하는 긍정적인 측면이 있다. 분양가가 현재보다 낮은 수준으로 형성되기 때문이다. 다만 결국 집값 과열 우려가 있는 분상제 해당 지역에서는 재건축 등의 사업을 통한 물량공급이 주된만큼 조합원의 수익성 악화를 이유로 공급 감소가 현실화할 수 있다는 우려도 있다.

부동산 업계는 향후 분상제로 인해 HUG의 분양보증 심사보다 더 낮은 수준의 분양가가 책정되면 공급 위축이 현실화 될 것이라는 분위기다.

김구철 도시정비포럼 회장은 "건설사들의 밀어내기 분양이 마무리되면 공급절벽 우려가 현실화할 것"이라며 "내년부터는 분양 물량이 절대적으로 부족해진다"고 우려를 표했다.

실제 2007년 민간택지 분양가상한제가 도입된 이후 서울에서는 2년간 공급 물량이 반 토막 수준으로 감소한 바 있다.

서울 아파트 인허가 물량은 2006년 3만400가구에서 민간택지 분양가상한제가 도입된 해인 2007년 밀어내기 분양 등에 의해 5만가구로 급증했다.

이후 ▲2008년 2만 1900가구 ▲2009년 2만 6600가구 ▲2010년 5만 1400가구의 공급추이를 나타냈다.

부동산114 관계자는 "서울 신규분양 물량(총가구수 기준)은 8월 2만 488가구(둔촌주공아파트 물량 포함), 9월 2548가구, 10월 4231가구, 11월 2904가구, 12월 1760가구로 감소할 것"이라고 예상했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 분상제 시행으로 인한 향후 주택 공급 전망에 대해 “당장 올해는 감소가 크지 않을 수 있지만, 정비사업에 속도가 둔화된다든지, 근 2년 내 신규 사업들의 사업성이 악화되면 공급이 감소할 우려도 있을 것”이라고 밝혔다.

한편 정부는 '공급 위축'에 대한 우려를 풀기 위해 다양한 방안들을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

▲83만㎡(25만평) 규모 태릉골프장 개발 ▲뉴서울·88CC 등 정부 소유 골프장 개발 ▲강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC), 강남권 유수지, 안양교도소·의왕 서울구치소 개발 ▲용산정비창 부지 용적률 상향 ▲용산구 이촌동 중산시범아파트, 영등포구 신길동 남서울아파트 등 공공재개발 ▲여의도 시범아파트, 압구정 현대아파트 등 노후 아파트단지의 재건축 규제 완화 ▲지분적립형·토지임대부·환매조건부 방식 아파트 등이 그 내용으로 거론되고 있다.

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