[그래도 집 산다면] ③ 한강 이남, 호재지역 '금관구'와 강남권 신규단지
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[그래도 집 산다면] ③ 한강 이남, 호재지역 '금관구'와 강남권 신규단지
  • 손희문 기자
  • 승인 2020.07.30 09:58
  • 댓글 1
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신안산선 호재, 금천구·구로구 실수요자 흡수가능
분양가 10% 떨어진다면...강남권 고덕지역 눈에 띄어
'서울 내에 더 이상 개발가능한 곳이 거의 없다'. 이는 수도권에 전체 인구의 55%가 집중되면서 발생한 어제 오늘의 문제 만은 아니다. 서울을 비롯한 수도권을 중심으로 실수요자들이 노릴만한 곳이 정말 없을까. 불안과 조급함에 빠지지 말고, 내집마련 목표에 적합한 거점 지역은 어디가 될지, 이에 더해 새로운 가치로 주목받는 지역은 어딜지 차분히 알아보자. [편집자 주]
금천구 시흥동에 위치한 한 아파트단지 전경. 사진제공=네이버부동산
금천구 시흥동에 위치한 한 아파트단지 전경. 사진제공=네이버부동산

[오피니언뉴스=손희문 기자] 최근 강남권, 특히 강남3구 주변은 대출 규제와 토지거래허가구역 지정 등 부동산 정책의 주요대상지가 되면서 집을 팔기도, 사기도 어려운 상황이다. 이 와중에 서울 ‘금관구’(금천·관악·구로구) 지역은 강남, 서초보다 높은 상승세를 보이며 주목 받고 있다. 고가주택에 대한 매수심리가 위축되며 상대적으로 저가단지로 수요가 뻗어나가는 풍선효과 때문이지만, 부분적으로 신안산선 등 교통호재가 작용한 덕이 크다. 

◆ 신안산선 호재로 기대감↑, 날개단 '금관구'

서울 내에서 신안산선의 영향을 가장 많이 받는 곳은 금천구, 그리고 묶여서 함께 언급되는 구로구라고 할 수 있다. 금천구 내 독산동, 시흥동 일대에 역이 개통되고 이를 이용해 ▲가산디지털단지 ▲구로디지털단지 ▲영등포 ▲여의도와 같은 대규모 업무지구로의 연결성이 향상되며 직주 근접도가 향상되기 때문이다. 

신안산선은 경기도 서남부의 안산시, 시흥시, 광명시를 거쳐 여의도까지 44.7㎞를 연결하는 광역철도다. 안산(한양대역)에서 출발해 시흥, 광명시를 거쳐 최고 시속 110㎞로 달리는 이 노선은 9호선 급행열차(46.8㎞/h)보다 두 배 이상 빠르다. 개통 후 시흥시청역에서 여의도역까지 이동 시간은 53분에서 22분으로 절반 이상 단축된다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "신안산선의 발달로 남쪽 석수역과 광명역에 이르는 지역의 개발 기대감도 덩달아 커졌다"며 "향후 신안산선의 가치가 높으므로, 시흥대로를 관통하는 노선이 완성되면 주변 지역으로 실수요자 층을 흡수할 것"이라는 분석을 내놨다.

신안산선(안산·시흥~여의도 연결). 사진=연합뉴스
신안산선(안산·시흥~여의도 연결). 사진=연합뉴스

금천구 신독산역이 들어서는 곳은 현재 비역세권 지역이지만, 역이 개통돼 역세권으로 탈바꿈하면 시세 반등 가능성이 높다.  

이 구역의 대표적인 단지는 e편한세상독산더타워아파트다. 입주년도는 지난 2019년으로, 세대수는 432세대로 큰 규모의 아파트는 아니지만, 신축단지라 추가 상승이 기대된다. 전용 59㎡의 분양가는 4억 1000만원 안팎이었는데, 가장 최근 거래인 올해 1월에는 5억 2000만원(24층)에 손바뀜했다.

단지에 인접한 독산현대아파트, 독산진도아파트 등도 역과 도보로 10분 정도의 거리로 수혜단지로 손꼽힌다.

사진제공=네이버지도
사진제공=네이버지도

박일권 드림타워투자자문 대표는 "추가로 역이 개통되며 더블역세권으로 바뀌는 곳도 좋지만, 기존 비역세권 지역이 신규로 역세권이되면 아파트값 상승 폭이 더 높다"고 말했다.

신독산역과 비슷한 입지로 시흥사거리역이 들어서는 일대 역시 현재는 비역세권 지역이다.

역 북쪽에 위치한 남서울무지개아파트는 5개동 5층 총 640세대 규모로, 전용 85㎡가 6억 3500만원(국토부 최근 실거래가 기준)이다. 평당가는 2300만원대다.

박 대표는 "남서울무지개아파트와 더불어 남서울 힐스테이트도 지어진 지 10년차에 들어서는 아파트로, 실거주에 기반한 투자목적으로 양호한 입지를 지니고 있다"고 설명했다.

석수역세권도 현재 1호선 라인이 지나가지만 신안산선이 개통되면 더블역세권으로 변모하게 된다.

이 지역은 철재상가와 공장들이 밀집해 주거환경이 열악한 곳으로 평가받았으나, 앞으로 석수역세권 중공업지역 대규모 개발 이슈와 맞춰 주목받는 지역이 될 것으로 보인다.

역 근방의 석수역푸르지오아파트는 지난 2009년에 입주가 이뤄진 아파트로, 10개동 7층 총 542세대 규모다. 이 단지는 전용 85㎡가 현재 평당가 2300만원대로 상대적으로 저평가된 아파트라고 할 수 있다. 평당가는 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)에 따라 다르지만, 조건이 비슷한 아파트 단지로는 안양석수두산위브, 석수e편한세상 등이 있다.

이밖에 경기 시흥에서는 목감역 주변이 저평가지로 꼽힌다.

목감 호반 베르디움 더클래스는 연식이 4년 정도된 준신축 아파트로, 415세대 규모로 단지는 작지만 올 2월과 비교하면 평당가가 1000만원대 후반에서 2000만원대로 진입했다. 향후 노선이 개통되면 더욱 상승할 것으로 보인다.

한 부동산컨설팅업체 대표는 "신축아파트도 좋지만 자금여력에 맞춰 역세권주변으로 증축아파트 등을 고려하는 것도 실거주와 투자를 함께 가져가는 방향일 것"이라고 말했다.

박 부동산수석전문위원은 "관악구에도 지하철 2호선 봉천역과 신림역 남측 지역의 전형적인 다가구와 다세대 밀집지역은 개발속도가 상당히 느린편이지만 새아파트로 변신과 더불어 기대치가 높은 곳"이라고 언급했다.

이전부터 2호선을 통한 강남지역 접근성이 우수했고, 여기에 경전철인 신림선이 여의도 샛강역에 닿게되면 남북을 연결한다는 점에서 메리트가 있는 지역이라는 것이 그의 설명이다.

이어 "난곡선, 서부선에 대한 기대도 있다"며 "지금은 다소 낙후된 곳이기는 하지만 개발이 진행된다면 서쪽 영등포 신길뉴타운의 변신처럼 충분한 기대감이 있는 곳"이라는 말도 더했다. 

◆ 강남권, 분양가 10% 떨어진다면..."신규 물량 도전해볼만"

한편 강남4구(서초·강남·송파·강동구) 해당 지역에서는 주택 평균 공급물량이 상대적으로 적으므로 대규모 재건축 단지 등의 물량을 적극 고려해볼 수 있다. 또한 민간택지에 분양가 상한제 유예기간이 종료돼 분양가가 현재보다 최소 5% 최대 10%까지 낮은 수준으로 책정될 가능성도 높아 실수요자는 주택 구입에 유리한 측면이 있다.

대표적으로 강동구 고덕지구는 강남구 개포지구와 더불어 거론되는 지구로 고덕시영, 고덕주공 1~7단지까지 재건축된다. 8, 9단지를 제외해도 2만여 가구가 새 아파트로 변신중이다. 

박 부동산수석전문위원은 "고덕은  주변이 공원으로 둘러싸여 친환경 청정 주거지역으로 거주성이 뛰어다는 평가를 받고 교육환경도 우수하다"며 "도로교통은 올림픽대로, 강변북로를 이용한 도심 연결이 가능하고 외곽순환도로, 중부고속도로, 서울~세종 간 고속도로 등을 이용할 수 있어 외곽 접근도 양호하다"고 설명했다.

서울 강동구 고덕·강일 공공주택지구 위치도. 사진제공=강동구청
서울 강동구 고덕·강일 공공주택지구 위치도. 사진제공=강동구청

지하철은 기존 5호선 외에 9호선 4단계 구간이 연결될 예정이다. 특히 5호선 직결화 사업(길동역~둔촌역 연결)이 끝나면,  고덕 일대에서 5호선을 이용, 올림픽공원역에서 곧바로 9호선 환승하면 강남 지역에 20분 대에 진입도 가능해진다.

또한 고덕은 배후에 고덕비즈밸리라는 배후수요를 갖게돼 향후 2만여 명의 근무지가 될 것으로 보인다.

이에 박 부동산수석전문위원은 "산업과 어우러진 주거가치가 탄생하는 것으로, 궁극적으로 둔촌과 더불어 강동구 지역을 대표하는 단지가 될 것"이라고 말했다. [끝]



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