[오피니언뉴스=손희문 기자] 다주택자들이 정부의 규제로 막다른 길에 진입, '매각이냐 증여냐'를 놓고 고심에 빠져들고 있다.  

정부는 지난 10일 세제 개편을 최우선으로 한 ‘주택시장 안정 보완대책’(7·10 대책)을 내놨다. 특히 ‘투기 목적의 다주택 보유를 차단한다’는 목적을 내세우며 다주택자를 표적으로 하는 종부세 및 양도세를 큰 폭으로 인상하기로 했다. 

정부는 우선 고가·다주택자에 대한 종부세를 최고 6%로 상향하는 내용을 발표했다. 앞으로는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 소유자는 최소 1.2%에서 최대 6%의 종부세율을 적용받게 된다. 1주택자도 최소 0.1%포인트에서 최고 0.3%포인트 높은 세율을 적용받게 된다.

또한 정부는 2년 미만 단기 보유 주택에 대해 양도세를 기존 40%에서 최대 70%로 대폭 인상하고 다주택자의 중과세율을 최대 20%포인트에서 30% 포인트로 올리겠다고 밝혔다. 

이에 다주택자들을 중심으로 절세방안으로 주택을 매각하는 대신 자녀나 가족에게 증여하려는 움직임이 유력해지고 있다. 현재 증여세율은 최대 50%로 양도세 최고세율보다는 상대적으로 낮다.

13일 강남 3구(서초·강남·송파구) 일대의 공인중개업소의 말을 종합하면 시장에서는 세부담을 느낀 집주인들의 증여를 통한 절세 문의가 급증하고 있다.

서울 서초구 반포동에 위치한 M 공인중개사무소 관계자는 “세금 부담에 대한 집주인들의 질문이 많고 오히려 내놨던 매물을 거둬들이고 증여 등 다른 방법을 찾아보겠다는 매도자가 나오고 있다”고 말했다.

서울 강남구 대치동에 위치한 K 공인중개사무소 관계자는 “언젠가는 처분해야겠지만 당장 처분을 서두를 이유는 없다는 반응들이 많다”고 말했다. 일부 가까운 지인들에게서는 증여냐 양도냐를 두고서도 많은 상담을 받는다고 덧붙였다.

서울 송파구 잠실동의 A공인중개사무소 관계자는 "우리(공인중개사들)도 공부하느라 바쁘다. 아무래도 세금문제가 많이 복잡해졌기 때문에, 세금이 부담이 얼마나 늘어날지에 대한 문의가 많이 걸려온다"며 "2주택 이상을 보유한 사람들 위주로 실제 거주하지 않는 집을 팔 것인지 아니면 증여로 넘길 것인지 고민을 많이 한다"고 말했다.

바뀐 종부세를 적용했을 때, 서울 강남구 압구정동 '현대아파트'의 전용면적 131㎡(8층)의 공동주택공시가격은 과표기준 12억~50억 구간에 속하는 24억 6400만원이다. 올해 이 집에 사는 사람이 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유하고 있다면 종부세는 올해 기준 4435만원에서 내년에는 8870만원으로 2배 높아진다.

서울 반포구 '반포아크로리버파크' 전용면적 85㎡(7층)의 경우도 마찬가지다. 공시가격은 24억 7300만원이다. 조정대상지역에서 2주택 이상 보유시에는 현재 4451만원을 내야하지만 내년부터는 8902만원을 내야 한다. 1주택자라고해도 최소 3940만원 정도가 종부세로 산정된다.

이 세제 개편을 두고 일부 부동산 전문가들은 ‘7·10 대책’으로 다주택자의 세부담 강화가 단기간에 매물 출현으로 이어지기는 힘들 것으로 전망했다. 종합부동산세 부과일 기준시점은 내년 6월 1일이기 때문에 다주택자에겐 1년 가까운 시간이 남아있는 셈이다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “종부세율은 9억원 이상 주택이 제일 많이 포진한 구간인 12억원에서 50억원 사이에서는 3.6%로 적용돼 과표 30억원일 경우 재산세 포함 대략 1년에 1억원 정도를 부담해야한다”며 “어지간한 보유자는 견디기 힘들 것으로 보이고, 종부세액 계산 후에 증여나 세입자 전가 등의 대응이 나타날 확률이 높다”고 분석했다.

박용대 참여연대 조세재정개혁센터장은 “다주택자들은 매매냐, 부담부증여냐에 대해서 선택의 기로에 놓일 것”이라며 “이전까지 매년 공급을 30만호, 50만호 정도를 이뤄왔는데 이를 감안했을 때 보유세 부담 상향 없는 공급은 지양해야 할 것이고, 이후 부동산 정책의 큰 방향이 변화하는 시점이 와도 보유세가 후퇴되는 방향으로 가진 않을 것”이라고 주장했다.

양도세 강화로 퇴로가 막혀 매물이 더 잠길 것이라는 전망도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “보유세와 거래세 부담이 동시에 무거워진 상황이라 버티기에 따른 매물 잠김이 더 심해질 수 있다”고 말했다. 양도세 강화로 주택순환주기가 더뎌지면 또 한번의 매수자와 매도자의 줄다리기가 이어질 것이라는 분석이다.

◆ 스포트라이트 받는 다주택자들... 반면 '조용한 사각지대'도 있어

이렇게 한쪽에선 다주택자가 세부담을 많이 지게되며 '매각이냐 증여냐'를 고민하곤 있지만, 이와는 별개로 7·10 대책의 '사각지대' 또한 나타나고 있다. 노원구 등지에서 소위 현금부자들이 '빚 안내는 갭 투자자'가 돼 중소형아파트를 매집해 버티기 장세에 돌입한 상황도 파악됐기 때문이다. 

예컨대 지난 2016년 이후 본격적으로 상승장을 맞은 '상계주공 5단지' 아파트는 노원구의 대표적 저가 아파트였지만 창동차량기지 이전과 재건축 이슈 등 개발 호재로 주목받으며 가격이 연이어 상승하기 시작했다.

상계동 M 공인중개업소 관계자의 말에 따르면 저렴한 시세일 때 현금으로 매수해 이자비용에 대한 부담이 없고, 더 오를 때 까지 기다려 다주택자가 부담하는 세금보다 더 큰 시세차익을 내겠다고 버티는 상황이라는 것이다. 중개업소 대표는 “상계주공 5단지는 거의가 다 (다주택자) 투자자들이 들어와있다고 보면 된다"면서 "800세대 단지가 다 일괄 11평형 아파트라, 이렇게 기다리면서 오를때까지 있는 것이다”고 말했다. 또 "2016년 이후 꾸준히 올라서 2억(실거래가)에 거래되던 매물이 지금은 최소 5억 5000만원 수준"이라고 말했다.

한편 국토교통부는 이날 '주택시장 안정 보완대책 관련 주요 제기사항에 대한 설명' 보도참고자료를 내며 “단순히 양도세율이 높다고 우회수단으로 증여를 택할 우려는 크지 않다”며 “양도세는 양도차익에 대해서만 부과되지만, 증여세는 주택가격 전체에 부담되기 때문”이라고 설명했다.

다만 시장상황을 면밀히 점검해 증여시 취득세율을 인상하는 방안을 검토한다는 입장을 밝혔다. 또 다주택 부모가 무주택 자녀에게 편법 증여하는 것을 막기위해 주택 수는 가구 합산으로 계산한다고 덧붙였다.

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