[오피니언뉴스=손희문 기자] 정부가 22번째 부동산 대책을 내놓았다. 이번 대책은 '투기 목적의 다주택 보유를 차단한다'는 목적 답게 세제에 방점이 있지만 금융, 공급책까지 총망라 된 대책이다. 다주택자들은 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 부담이 모두 커져 '살때, 가질때, 팔때' 모두 더욱 큰 부담을 지게 됐다. 반면 정부는 서민·실수요자들의 생애최초 주택 마련은 적극 지원한다는 입장을 보였다.

◆ 다주택자 종부세 상향, 최고 6%로

정부는 우선 고가·다주택자에 대한 종부세를 최고 6%로 상향하는 내용을 발표했다.

앞으로는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 소유자는 최소 1.2%에서 최대 6%의 종부세 세율을 적용받게 된다. 지난 해 기준 종부세 대상자는 51만 1000명으로 전체인구 대비 1%였다. 종부세 중과세율 적용대상은 0.4%인 20만명 가량으로 나타났다.

바뀐 종부세를 적용해보면 서울 강남구 압구정동 '현대아파트'의 전용면적 196㎡(5층)의 공동주택공시가격은 과표기준 12억~50억 구간에 속하는 35억 4200만원이다. 올해 이 집에 사는 사람이 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유하고 있다면 최소 6375만원(1.8%)을 내다가 바뀐 법을 적용하면 2배(3.6%)에 달하는 1억 2750만원을 내야한다.

같은 단지의 가장 작은 평수인 전용 131㎡(8층)의 공시가격은 24억 6400만원이다. 위와 같은 기준으로 봤을 때, 종부세는 올해 기준 4435만원에서 내년에는 8870만원으로 2배 높아진다.

서울 반포구 '반포아크로리버파크' 전용면적 85㎡(7층)의 경우도 마찬가지다. 공시가격은 24억 7300만원이다. 조정대상지역에서 2주택 이상 보유시에는 현재 4451만원을 내야하지만 내년부터는 8902만원을 내야 한다. 1주택자라고해도 최소 3940만원 정도가 종부세로 산정된다.

서울 마포구의 대장주 아파트 '마포래미안푸르지오'의 전용면적 84㎡(10층)의 공동주택공시가격은 10억 6500만원이다. 과표기준 6억~12억 구간에 속해 올해 위와 같은 기준인 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 기존 종부세는 1384만원(1.3%) 가량이다. 하지만 바뀌는 기준을 적용하면 2343만원으로 산정된다. 

현행 2주택 이하(조정대상지역 2주택 제외) 보유자에 대한 종부세도 현행(0.5%~2.7%)보다 최소 0.1%p에서 최고 0.3%p 확대 적용(0.6%~3%)한다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 ”이 밖에도 조정대상지역 2주택자의 종부세율 세부담 상한 상향조정(200%→300%)과 고가주택을 중심으로 한 공시가격의 상향 제고 등까지 고려했을 때, 서울 강남권·한강변 및 주택 과다 보유자 보유세 부담은 크게 증가해 다주택자 추가 주택구입을 막는 효과를 기대할 만하다“고 밝혔다.

다주택 보유 법인에 대해서도 중과 최고세율(6%)을 적용한다. 정부는 지난 6·17 대책에서 다주택 보유 법인에 대해 이같은 기준을 적용한다고 밝힌 바 있다. 또 법인의 주택분 종부세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않는다.

◆ 집 팔고 살 때 모두 부담... 각각 70%, 12%까지 상향

정부는 2년 미만의 단기 주택 거래자에 대한 양도세(양도소득세)도 강화한다.

1년 미만 단기 보유한 주택을 매매하는 경우 현행 양도차익의 50%가 양도세가 매겨지지만 이를 70%로 대폭 상향하고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율은 기본세율(6%~42%)에서 60%로 일괄 인상 적용한다.

규제지역에서 다주택자에게 부과되는 중과세율은 기본세율(6~42%)에 더해 일괄 10%p 높아진다. 2주택자와 3주택자는 각각 20%p, 30%p 양도세 중과세율을 추가 적용받는다.

이에 전국 호재지역을 따라다니며 시세 차익을 챙기려는 투기수요 및 비규제지역을 찾아 갭투자를 감행하는 외지인 주택매입이 일부 진정될 것으로 기대된다.

다만 양도세 상향은 시장 매물 유도를 위해 내년도 종부세 부과일인 2021년 6월 1일까지는 시행이 유예된다.

부동산 컨설팅업에 종사하는 한 전문가는 “종부세 부과일 유예기간이라는 유인책으로 매물을 출현 가능성에 대한 기대감을 올릴 수 있겠으나, 향후 재취득 시엔 무거운 거래비용발생으로 양도에 대해 고민으로 예상과 달리 물량이 증가하기는 어렵다”며 “이로 인해 주택순환주기가 상당히 더뎌져 거래절벽이 예상된다"고 내다봤다.

정부는 다주택자와 법인에 대한 취득세도 징벌적으로 최대 12%까지 인상하기로 결정했다. 다주택자의 주택 추가 소유가 서민 주택난을 가중할 우려가 있고, 실수요자와의 조세 형평성 문제도 있기 때문이다. 

우선 4주택 이상 보유 세대에만 적용하던 다주택자 취득세 중과를 2주택 이상으로 확대한다. 세율도 1∼4%에서 8·12%로 역대 최고 수준으로 올렸다. 주택 매매거래 시 주택 가액과 상관없이 2주택 세대는 8%, 3주택 이상 세대는 12%의 취득세율을 적용받게 된다.

예컨대 1주택 세대가 6억원짜리 주택 1채를 더 매입해 2주택 세대가 되는 경우 현재는 1%인 600만원을 취득세로 내지만 앞으로는 주택가액에 상관없이 8%를 적용해 4800만원을 내야 하는 것이다. 또2주택 세대가 6억원 주택을 사서 3주택을 보유하게 되면 취득세는 600만원에서 12배인 7200만원으로 급증한다. 현재는 3주택 이하 세대라면 주택 가액에 따라 6억원 주택 취득 시 1%를 부담한다.

법인 대상 취득세율도 현재 1∼3%에서 12%로 높아진다. 개인에서 법인으로 전환해 세 부담을 회피하는 것을 막기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 1주택부터 12%를 적용하는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "다주택자의 취득세율 인상이 전국적으로 시행되는데다 개인에서 법인으로 전환을 통한 세부담 회피도 쉽지 않아 법인 거래량도 감소할 전망"이라고 밝혔다.

◆ 서민·실수요자 부담완화, 공급 강화 의지도 천명

정부는 이처럼 다주택자에 대한 규제는 강화하는 한편, 서민·실수요자의 주택 구입 부담을 완화하고 추가 공급 확대에도 주력한다는 입장이다.

우선 정부는 무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비을율 확대한다. 민영주택에도 생애최초 특별공급 물량을 새로 할당(공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7% 배정)하고 국민주택에는 공급 비율을 기존 20%에서 25%로 높일 계획이다. 신혼부부 특별공급과 공공분양·민영주택 소득요건도 완화한다.

정부는 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초 주택구입시 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용한다. 공시가격 기준으로 1억 5000만원 이하는 100% 감면, 1억 5000만원 초과 3억원(수도권 4억원) 이하는 50%를 감면해준다. 중저가 주택의 재산세율도 인하한다. 

또한 6·17대책의 규제지역 확대로 분양이후 잔금대출 전환 시 대출 축소 우려를 해소하기 위해 잔금대출 규제 경과조치도 보완했다. 규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고된 사업장의 잔금대출에 대해 이전의 대출규제를 13일부터 적용할 예정이다. 서민·실수요자 대상으로 규제지역의 주택담보대출 규제인 LTV·DTI를 10%p 우대하는 여신 기준을 완화하는 안도 오는 13일부터 시행한다.

공급 강화책으로는 수도권 3기신도시 사전예약 물량을 종전 9000호에서 3만호 이상으로 확대하고, 추가적으로 다소 집값 상승의 우려가 있더라도 ▲도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선 ▲3기 신도시 용적률 상향 ▲유휴부지 등 신규택지 추가 발굴 ▲공공 재개발·재건축 방식 사업 도시규제 완화 등을 추진한다는 계획이다.

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