[오피니언뉴스=손희문 기자] 분양가를 놓고 내부 갈등을 빚어오던 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트(둔촌주공)가 당초 9일로 예정됐던 임시총회를 취소했다.

조합장도 사퇴 의사를 밝히고 조합과 비상대책위원회(둔촌주공조합원모임) 갈등이 깊어지며 향후 사업일정이 불투명해졌다. 둔촌주공이 기피하려던 ‘민간택지 분양가상한제’의 적용도 받게 될 것으로 보인다.

이에 앞서 둔촌주공 조합은 8일 ‘임시총회 소집 취소 공고’를 내고 9일 예정된 총회를 취소한다고 밝혔다. 당초 총회에서는 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 일반분양가(평당 2970만원)의 수용여부를 결정할 예정이었다.

조합장을 비롯한 조합원들은 이번 총회에서 HUG의 분양가라도 받아들여 일반분양을 추진하려고 했지만, HUG가 제시한 분양가를 반대한 비대위와 마찰을 빚어왔다.

최찬성 둔촌주공 조합장은 8일 사퇴 의사를 밝히며 “HUG의 분양가를 많은 조합원들이 인정하지 못한다는 점을 확인했다”고 말했다. 비대위 관계자는 “분상제 적용을 받더라도 공시지가가 높아진 만큼 분양가 평가요소인 택지비가 올라 일반분양가를 HUG의 제시안보다 높일 수 있을 것”이라고 주장했다.

둔촌주공 조합 관계자는 “총회도 취소되고, 조합장도 공석이라 당분간 합의는 요원해보인다”며 “입주까지 향후 8년을 내다보는 의견도 나오고 있다"고 말했다. 이 관계자는 "조합원들도 실제로 이렇게 일이 벌어지니 불안한 사람들이 많다”고 덧붙였다.

둔촌주공재건축조합의 갈등은 조합과 HUG와의 분양가 대립이 그 발단이었다. 조합은 지난 해 말 분양가를 평(3.3㎡)당 3550만원으로 정했으나 HUG는 이보다 낮은 평당 2900만원대를 제안했다.

여기에 조합 내부에서 HUG 제안을 수용하자는 측과 반대하는 측으로 의견이 맞서게 됐다. 기존 조합장 측은 ‘분상제가 시행되면 2600만원 수준의 평당가가 책정되니, 지금의 HUG가 제안한 분양가라도 수락해야 한다’는 입장이었다.

반면 비대위는 상승한 공시가격 등을 반영하면 분양가를 더 받을 수 있고, 후분양까지도 적극 고려해야 한다는 주장을 했다. 비대위는 조합장 퇴진과 총회무산을 추진했으며 결국 최찬성 조합장은 사퇴 입장을 내게 됐다.

◆ '분상제 적용' 선분양 Vs. '끝까지 피한다' 후분양

둔촌주공의 한 조합원은 “앞으로 분양가 상한제를 적용받게 될텐데, 조합원들의 최대 관심사는 분양가가 어떻게 설정될 지”라며 “조합이 의뢰한 연구용역 상으로는 평당 최소 3300만원에서 최고 3600만원 수준이라 현재 HUG가 제시한 수준보다는 높게 책정될 것”이라고 기대했다.

둔촌주공 조합원인 김구철 주거환경연합 조합경영지원단장은 "현재는 조합장이 사퇴하며 이어진 시공단의 직무대행 체제로 인해 (시공단이) 구청에 오는 28일 전에 입주자모집신청을 하려고 하는 상황이고, 조합은 이에 대해 격렬하게 반대하고 있다"고 말했다.

이어 “송파·강동구 대부분 단지의 경우 같은 자치구 내 최근 공급 단지 분양가를 바탕으로 하는 HUG의 심사기준보다 택지비와 건축비를 기준으로 해 분양가를 산정하는 분상제 적용이 유리한 구조”라고 말했다.

부동산업계 한 전문가는 “정부의 분상제 도입 취지가 기존보다 분양가를 낮추겠다는 것인데, 분상제 적용 때 더 높은 분양가가 책정된다면 재건축 초과이익환수제 등을 강화할 것”이라고 전망하기도 했다. 또 "둔촌주공 관련자들이 분상제 적용시 평당가가 3000만원을 거뜬히 넘길 것이라고 하는데, 결정시점에 확정되는 금액에 따라 조합이 선분양이냐 후분양이냐를 놓고 또 한번의 고민과 결정을 앞두게 될 것"이라고 내다봤다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 둔촌주공에 대해 "결국 분양가는 사업의 수익률과 일맥상통하기 때문에 후분양이라는 선택지도 열려있다"고 설명했다. 함 랩장은 "다만 후분양의 가장 큰 리스크가 금융비용"이라며 둔촌주공 사업규모가 상당한 만큼 이자비용 등 분양시기가 늦어지는데 따른 부담이 사업비에 포함되고, 특히 후분양 시점의 분양시장 분위기, 분양제도, 분양가격 등에 대한 것 등 여러 변수가 있다"고 분석했다.

다만 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 시공사들은 분양가 상한제 전에 선분양을 하자고 주장해왔다. 분양가 상한제로 인해 예상보다 낮은 평당가가 책정되는 경우, 조합측이 나빠지는 수익성에 대한 우려로 후분양도 고려하고 있기 때문이다. 통상 후분양은 조합보다 시공사가 더 큰 부담을 떠안는다.

이에 시공사업단은 지난달 27일 공문을 보내 총회에서 일반분양 일정이 확정되지 않으면 공사 중단을 할 수 밖에 없음을 통보하기도 했다.

건설업계 관계자는 "웬만한 서울의 재건축 단지의 몇 배가 되는 규모이기 때문에 후분양을 해도 난관이 많을 것"이라고 말했다. 

둔촌주공은 전국적으로도 가장 큰 규모의 재건축 사업으로, 총 1만 2032가구를 재건축 사업을 통해 새로 짓는다. 이 중 일반분양 물량만 4786가구에 이른다. 이미 조합원들은 이주했고 건물은 철거까지 마친 상태로, 분양가 상한제 유예기간인 오는 28일 이전까지 입주자 모집공고를 낼 것으로 기대를 모았지만, 현재 조합을 둘러싼 갈등으로 인해 사업은 지지부진한 상태다.

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