'갭투자' 차단...10일부터 전세대출자, 3억초과 아파트 구매 불가
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'갭투자' 차단...10일부터 전세대출자, 3억초과 아파트 구매 불가
  • 유호영 기자
  • 승인 2020.07.08 15:00
  • 댓글 0
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3억원 초과 아파트 구입시 전세대출보증 이용 제한
전세대출 차주, 규제지역 3억원 초과 아파트 구입 시 기대출금 회수
주택도시보증공사, 전세대출 보증한도 2억원으로 축소
사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=유호영 기자] 오는 10일을 기점으로 투기지역과 투기과열지구에서 시가 3억원을 초과하는 아파트를 구매한 뒤 다른 집에서 전세를 살면 전세대출을 받을 수 없게된다. 

또한, 전세대출을 받은 뒤 규제대상 아파트를 사면 전세대출이 즉시회수 된다. 이는 전세를 끼고 주택을 구입하는 소위 '갭투자' 행위에 전세대출이 이용되는 것을 막기위한 조치다. 

공적 보증기관(주택도시보증공사) 1주택자 전세대출 보증 한도는 2억원으로 낮아지고 사적 보증 한도 역시 3억원으로 축소된다. 

8일 금융위원회는 보증기관 내규 개정과 시스템 정비를 마무리함에 따라 이같은 내용이 포함된 6·17 부동산 대책 전세대출 규제가 10일부터 시행된다고 밝혔다. 

이번 규제의 골자는 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출보증 이용이 제한되는 것이다. 서울 지역 아파트 97%가 시세 3억원 초과에 해당하는 만큼 사실상 서울 전역의 아파트가 규제 대상에 오르는 셈이다. 

이번 규제는 주택금융공사, 주택도시보증공사 등 공적 보증기관 뿐만 아니라 민간 보증기관인 SGI서울보증에도 적용된다.

직장이동 등으로 인한 실수요로 전세대출을 받을 수 있는 예외항목이 있지만 조건이 까다롭게 운영한다. 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요 때문에 이동해 전셋집과 구매 주택 모두에서 실거주하는 경우에 한해 예외 항목이 적용된다. 

이 경우 차주는 시·군 간 이동해야 하며 서울과 광역시 내 이동은 인정되지 않는다. 여기 더해 구입아파트‧전세주택 모두에 세대원 실거주가 있어야만 예외가 인정된다.

10일 이후 전세대출보증을 신청해 받은 차주가 규제지역 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우엔 전세대출이 회수 된다.

차주는 10일 이후 대출계약 시점에 '규제대상 아파트 구입시 전세대출이 회수될 수 있다'는 내용의 추가약정을 체결해야한다. 

다만, 규제 시행 전 구입한 아파트에 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 그 잔여기간까지는 대출회수가 유예된다. 전세대출 만기 연장역시 불가능하다. 

규제 시행일을 기점으로 유주택자에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증한도가 기존 4억원에서 2억원으로 축소된다. 

HUG의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도를 다른 공적 보증기관이 주택금융공사와 같은 수준으로 맞춘다는 취지다. 

다만, 10일 전에 전세계약을 체결한 차주에겐 종전 규정이 적용된다. 

10일 전에 전세대출 보증을 이용한 1주택 보유 차주가 대출을 연장할 때도 기존 규정을 적용받는다. 이사 등으로 새로운 대출을 받을시엔 축소된 한도가 적용된다.

 SGI서울보증의 보증 한도는 최대 5억원에서 3억원으로 낮아진다.

금융위는 이번 전세대출 규제는 규제대상 아파트 구매 행위와 전세대출 신청 행위가 모두 규제시행일인 10일 이후에 일어나는 경우에만 전면 적용된다고 설명했다. 즉 집을 살 때 3억원 이하였다가 나중에 가격이 올라 3억원을 초과하는 경우는 규제대상에서 제외한다. 

규제대상 아파트를 상속받는 경우도 구입한 것이 아니므로 규제대상에 포함되지 않는다.

규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 사람이 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 사는 것 또한 전세대출 회수대상이 아니지만 전세대출 만기연장은 제한된다.  금융당국은 빌라‧다세대 주택 등은 갭투자 우려가 크지 않다고 판단해 이번 규제 대상에서 제외했다.


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