[오피니언뉴스=손희문 기자] 정부가 또 한번의 '역대급 부동산 규제'라고 불리는 '6·17 대책'을 내놓고 규제지역 확대와  대출규제 확대를 통해 투기 수요를 근절하겠다는 강한 의지를 드러냈다.  

정부는 구체적으로는 ▲갭투자 방지를 위한 전세자금 대출 강화 ▲재건축 규제 강화 ▲법인 투기 수요 차단 등을 주된 '집값 상승요인'으로 꼽았고 그에 상응하는 대책을 촘촘하게 내놓았다. 다만 세부적인 조건이 많고 여러 예외 조항 등이 있어 항목별 달라진 부동산 규제를 면밀히 살펴볼 필요성이 커지고 있다. 

◆ 갭투자방지, 전세대출 조이기

우선 정부는 3억원 초과 주택을 구입하는 경우 전세대출금을 회수하는 등의 갭투자 차단책을 발표하면서 최근의 갭투자 흐름에 압박을 가한다는 입장이다. 규제는 내달 중순경 본격 시행된다.

투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원 넘는 아파트를 구입할 때 전세 대출은 불가능하다. 이미 전세대출을 받은 사람이 3억원 이상 주택을 사면 전세대출을 즉시 갚아야 한다. 

다만 전세대출 규제를 강화하기전에 3억원에서 9억원 사이 가격 아파트의 전세대출자는 영향이 없다. 기존 전세대출을 끼고 9억원 이하 아파트를 산 사람도 만기가 돌아오면 대출 연장이 가능하지만 대출 연장 시점에 집값이 9억을 넘지 않아야 한다.

예컨대, 기존에 전세대출을 받아서 전세로 거주중인 A씨가 10월쯤 서울로 이사를 준비하며 6억원 짜리 아파트 매수계약을 준비하고 있다면 전세대출 만기까지는 대출 유지가 가능하지만, 대책 시행 이후 3억원이상짜리 주택을 매입하는 것이므로 기존 전세대출의 연장은 불가능하다.

또 투기과열지구에서 7억원 짜리 아파트를 보유 중인 B씨가 부모님 부양문제로 7월 내로 서울에 전셋집을 구하려고 하는 경우는 9억원 미만의 1주택을 이미 보유한 경우라서 전세대출을 받을 수 있다.

이번 규제는 새로 집을 산 1주택자들이 전세대출을 활용해 갭투자에 나서는 것을 막겠다는 취지다. 이미 9억원 미만 주택을 보유하고 있다면 이번 규제의 적용대상에 해당되지 않는다. 

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 ”보유주택을 별도로 두고 다른 곳에 전세를 사는 경우. 본인 집을 전세를 주고 그 자금으로 다른 곳에서 전세를 살면 굳이 전세자금 대출을 받을 이유는 없다. 문제는 통상의 갭투자인 것”이라고 말했다.

◆ 강남지역 토지거래허가구역 지정...전세끼고 집 못 산다

오는 23일부터 1년간 강남·잠실권 일대는 토지거래허가구역으로 지정된다.

해당지역은 청담,삼성,대치,잠실동 등으로 정부에서 가장 강력하게 갭투자를 봉쇄한 곳이라는 말이 나오고 있다. 한마디로 당분간 서울 강남 핵심 지역에는 전세를 끼고 집을 살 수 없다.

국토부 실거래가 조회 기준, 잠실동 엘스 전용면적 84㎥(21층)는 지난 6일 19억에 실거래 신고됐다. 이전까지 전세보증금을 끼고 매매하는 경우가 비일비재 했다면, 오는 23일 이후 이 아파트를 동일한 금액으로 매입하는 경우 현금이 19억 필요하다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 토지거래허가구역에 관련해 "특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능해 매매‧임대가 금지돼 단기 시세차익을 챙기기 어려워 질 전망"이라고 말했다. 

송파구 엘스 아파트 인근에서 공인중개업소를 운영하는 한 관계자는 "오는 22일까지는 계약서를 써서 작성하면 규제에서 벗어난다. 갭투자에 생각이 있으면 이번 주 안에 사는 게 정답"이라고 밝혔다.

양지영 R&C연구소 소장은 "당장 갭투자는 줄겠지만 현금이 넉넉하지 않으면 전세 구하기 쉽지 않을 것”이라며 “대출을 이용해 집을 사야 하는 계층도 분명히 있는데 오히려 선의의 피해를 보는 실수요자들도 있을 것"이라고 말했다.

◆ 재건축 규제... 재건축 시장 '빙하기'올까

조합원들은 분양 신청 시 2년의 실거주 의무를 충족해야한다.

오는 12월부터 최초 조합설립인가 신청 단지부터 해당될 예정으로, 이미 조합을 설립한 단지는 해당사항이 없다.

다만 당장 ‘강남 재건축 대장주’ 대치 은마아파트, 여의도 시범아파트 등 재건축 초기 단계에 있는 수도권 100여개 단지, 8만여 가구가 영향권에 들어가는 것으로 파악된다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이 부분이 조합이 설립된 잠실 주공 5단지와 추진위 단계인 은마가 갈리는 지점”이라고 말했다.

‘강남 재건축 대장주’ 은마아파트는 조합설립 추진위 승인이 난 지 17년째지만 최근 추진위원장 선출을 둘러싼 잡음이 끊이지 않는 등 진전 없이 답보상태에 머무르고 있다.

또 박 위원은 "지금 사업속도가 지지부진한 단지는 연말까지 조합설립을 서두를 것으로 보인다. 다만 추진위 이전 단계에 놓인 단지들은 분양까지 최소 5년 이상이 소요되는만큼, 그 시간에 매도하기보다는 2년 거주 요건을 채우려 할 것"이라고 설명했다.

이어 "집주인이 다시 아파트에 거주하게 되는 경우에는 낡은 아파트 단지라 저렴하게 사는 세입자가 이사를 나가는 상황이 벌어질 수 있다"고 내다봤다.

국토부는 최근 재건축 안전진단 통과 등으로 인한 집값 급등세를 진정시키기 위해 재건축 안전진단 절차를 강화하고 부실 안전진단기관에 대한 제재도 강화한다고 밝혔다.

특히 재건축 안전진단이 시·도지사의 권한으로 격상되며 서울시 내 재건축의 경우 현 상황으로 진행이 순조롭지만은 않다는 전망도 나오고 있다.

박 위원은 “목동 (6단지 제외) 잔여단지나 올림픽선수촌 아파트 등 미통과 단지가 늘어나서 재건축 일정이 연기되면 사실상 40년으로 (재건축 연한이) 늘어난 것이나 다름없다"고 말했다.

이에 부동산 컨설팅업계 한 전문가는 "안전진단 추가적 강화와 재건축 부담금 징수는 재건축사업 장기화를 야기시켜 신규주택구매와 입주권투자가 성행할 것으로 판단된다"고 말했다.

◆ 법인을 통한 투기수요 근절

오는 7월 1일부터는 모든 지역(비규제지역도 포함)을 대상으로 주택매매·임대 사업자에 대한 주택담보대출이 전면 금지된다. 다만 건설임대사업자 등 국토부가 인정하는 경우는 제외된다.

정부는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%·4%)로 적용하고,내년 종부세 부과 때부터는 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원)을 폐지한다고 밝혔다.

지금까지는 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원·비수도권은 3억원 이하)에 대해서는 종부세를 내지 않아도 됐지만, 오는 18일 이후 조정대상지역에서 8년 장기 임대등록을 하더라도 종부세를 과세한다.

아울러 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%(기존 10%)로 인상하고, 오는 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택 역시 추가세율을 적용한다.

부동산매매업 관리는 강화한다. 국토부는 현재까지 규제를 받지않는 부동산 매매업을 법정 업종으로 관리할 계획이라고 밝혔다.

국토부는 법인 대상 부동산 실거래 조사도 한층 강화한다. 경기 남부 등 자금조달계획서 미제출 지역 내 거래 중 투기 가능성을 보이는 법인 거래 대상으로 특별조사를 추진한다. 오는 9월부터는 '법인용 신고서식'을 별도로 작성토록 하는 등 모든 법인 부동산 거래에 자금조달계획서 제출까지 의무화한다는 방침이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "그동안 종부세 등 각종 세금 부담이 덜해 많이 활용되던 법인 거래가 크게 위축될 것"이라고 전망했다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "기대 이상의 강력규제라고 본다"며 "사실상 법인을 통한 주택 매입의 매력이 사라졌다"고 말했다. 또 "종부세도 배로 늘었는데, 양도세(법인세+추가20%)의 증가 폭도 커져 당분간 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다"고 예측했다.

송승현 도시와경제 대표는 "법인에서 공급되는 주택 임대사업 물량이 축소돼 전월세 가격이 영향을 받을 가능성도 있을 것"이라고 분석했다.