[6·17 부동산대책] 또 한번 '역대급'..."투기지역 확대, 풍선효과 근절 초점"
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[6·17 부동산대책] 또 한번 '역대급'..."투기지역 확대, 풍선효과 근절 초점"
  • 손희문 기자
  • 승인 2020.06.17 18:21
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정부가 오늘 고강도 부동산 규제인 '6·17 대책'을 발표했다. 사진=연합뉴스
정부가 오늘 고강도 부동산 규제인 '6·17 대책'을 발표했다. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=손희문 기자] 정부는 부동산 시장의 풍선효과를 막기 위해 수도권과 대전, 청주 등지에 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대 지정했다.

특히 경기 김포와 파주, 연천 등 접경지역을 제외한 수도권 서부 대부분 지역을 규제지역으로 묶었다.

국토교통부는 17일 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다.

이번 대책은 문재인 정부 들어 내놓은 21번째 대책으로, 업계를 포함한 전문가들은 또 한번의 '역대급 규제'라고 입을 모았다. 

규제지역 추가 지정과 대출규제 등을 통해 투기 수요를 근절해 나가겠다는 것이 대책의 초점이다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "이번 대책은 서울 강남뿐 아니라 수도권 및 지방의 투기 수요도 모두 차단하겠다는 정부의 의지가 담긴 강력한 대책"이라며 "매번 규제의 허점을 좇아 사각지대로 몰리는 투기 수요를 막고 풍선효과를 차단하는 효과가 있을 것"이라고 평가했다.

자료제공=연합뉴스
자료제공=연합뉴스

◆ 투기과열지구 및 조정대상지역 확대... 수도권 대부분이 '규제' 신호

수도권에서 조정대상지역으로 편입된 곳은 ▲인천(강화·옹진 제외) ▲경기 고양 ▲의정부 ▲군포 ▲안산 ▲안성 ▲부천 ▲시흥 ▲오산 ▲평택 등이다.

또 조정대상지역으로 편입됐음에도 시장이 불안정한 모습을 보이고 있는 곳에 대해 지정하는 투기과열지구 지정에 신규로 ▲경기 수원 ▲성남 수정구 ▲안양 ▲안산(단원구) ▲구리 ▲군포 ▲의왕 ▲용인 수지·기흥 ▲화성 동탄2 ▲인천 연수구·남동구·서구 ▲대전 동구·중구·서구·유성구 등을 포함시켰다.

임병철 부동산 114 수석연구원은 "이번에 규제지역으로 추가 지정된 수도권과 지방 일부 지역의 국지적 과열현상이 일부 진정되고 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보일 수 있다"며 "규제지역 확대로 인해 대출과 세금, 전매제한 등의 요건들이 까다로워진 점이 영향력을 발휘할 것으로 보인다. 다만 풍선효과에 대한 우려는 여전히 있다"고 말했다.

이어 그는 "우선 접경지역으로 분류된 김포와 파주의 경우 주건환경이 좋은 2기 신도시인 김포한강과 파주운정이 자리잡고 있어 수요가 이전될 가능성을 배제할 수 없다. 더해서 청약가점이 낮은 실수요와 자본력을 갖춘 갭투자 수요는 여전히 저평가 지역이나 개발호재가 있는 지역으로 유입될 가능성이 있다"고 말했다.

지방은 개발호재로 집값이 단기 급등한 대전과 청주까지 조정대상지역으로 포함됐다.

이로써 투기과열지구는 총 48곳, 조정대상지역은 69곳으로 늘어났다.

새롭게 개정된 투기과열지구·조정대상지역 지정 현황도. 자료제공=국토교통부
새롭게 개정된 투기과열지구·조정대상지역 지정 현황도. 자료제공=국토교통부

임 연구원은 "지방에서는 청주와 대전이 금번 규제지역에 포함되어 오름폭이 둔화될 것으로 보이지만, 인근 비규제지역인 천안이나 아산으로 투자 수요가 눈을 돌릴 가능성도 있다"고 말했다.

조정대상지역이나 투기과열지구는 청약과 정비사업, 조세, 대출 등 거의 모든 분야의 규제가 가해지는 정부의 부동산 특별 관심 지역이라고 볼 수 있다.

조정대상지역으로 묶이면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 다주택자에 대한 양도소득세는 중과된다.

투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택은 LTV가 20%로 적용되는 등 강력한 규제가 가해진다.

또 이번 지정으로 인해 투기과열지구와 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 하고, 투기과열지구 내에서 주택 거래 신고 시에는 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료까지 첨부해야 한다.

◆ 강남권 토지거래허가구역 지정, 재건축 분양조건도 까다로워져

서울시는 송파구 잠실 MICE 개발사업과 강남구 일대의 영동대로 복합개발사업 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정한다.

이 곳에서 허가대상 면적을 초과하는 토지를 취득하고자 하는 사람은 관할 구청장의 허가가 필요하며, 허가 받은 후 일정 기간은 허가받은 목적대로 이용해야하는 의무를 가진다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 토지거래허가구역에 관련해 "특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용이 가능해 매매‧임대가 금지돼 단기 시세차익을 챙기기 어려워 질 전망"이라고 말했다.

국토부는 토지거래허가구역 지정 이후 향후 개발 호재 등으로 시장 과열이 확산되면 지정구역 확대도 적극 검토한다는 입장이다.

추가적으로 국토부는 서울 주요 개발호재 등이 있는 과열 우려 지역(잠실 MICE, 용산 정비창 인근)에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사를 착수해 편법증여, 실거래 허위신고 등을 적발하겠다는 계획을 밝혔다.

최근 안전진단 통과로 가격 급상승세를 보였던 서울 양천구 목동 일대의 한 아파트 전경. 사진=연합뉴스
최근 안전진단 통과로 가격 급상승세를 보였던 서울 양천구 목동 일대의 한 아파트 전경. 사진=연합뉴스

수도권 투기과열지구의 재건축 단지의 경우 조합원 분양신청 전 까지 2년 이상 거주한 조합원에 한해 분양 신청이 가능하다.

또 국토부는 최근 재건축 안전진단 통과 등으로 인한 집값 급등세를 진정시키기 위해 재건축 안전진단 절차 등이 강화되고 부실 안전진단기관에 대한 제재도 강화한다는 계획이다.

정비업계의 한 전문가는 "정비사업에 속도 제한을 거는 것은 단기 투기수요에 타격을 주고 호가를 잠시 진정시킬 수 있겠으나 장기적인 집값 안정 효과를 담보하기에 제한적인 측면이 있다"며 "서울의 아파트 입주물량이 올해 4만여 세대에서 내년 2만4000여 세대로 크게 축소되는 만큼, 꾸준한 임대주택 공급 외에도 정비사업 정상화를 통한 도심 속 공급확대 방안이 병행될 필요가 있어 보인다"고 말했다.

이에 부동산 컨설팅업계 한 전문가는 "안전진단 추가적 강화와 재건축 부담금 징수는 재건축사업 장기화를 야기시켜 신규주택구매와 입주권투자가 성행할 것으로 판단된다"고 말했다.

◆ 대출규제 강화 등...'갭투자' 잡고 실거주의무 강화

앞으로는 전세대출 등 주택 관련 대출도 받기가 더 어려워져 갭투자도 수그러들 것으로 보인다.

정부는 투기지역,투기과열지구 내에서 갭투자를 노려 시가 3억원이 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출을 즉시 회수하기로 했다.

사진=연합뉴스
사진=연합뉴스

이와함께 갭투자, 무주택자 구분없이 조정대상지역과 투기과열지구 등 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 주택 가격과 상관없이 6개월 내에 전입하도록 해 실거주 요건도 강화한다. 

1주택자는 전 규제지역 내에서 주담대를 받는 경우 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무가 부과된다.

보금자리론을 받는 사람은 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무가 생긴다. 의무 위반시 대출금을 반납해야 한다.

송승현 도시와경제 대표는 "이번 방안은 무주택자와 1주택자에 대한 규제도 강화가 돼서 정책 방향성이 무주택자와 실수요자를 보호한다는 취지에 어긋나는 부분도 있다"며 "대부분의 지역과 계층의 규제로 주택거래시장에 불법거래들도 향후 나타날 가능성도 높아질 것으로 본다"고 말했다.

◆ 법인을 통한 투기수요 근절

투기적 법인에 대한 규제도 강화한다. 최근 정부는 부동산 관련 법인 설립이 종부세나 양도세 부담을 줄이기 위한 '편법거래'라고 보고 법인에 대한 세부담을 늘리는 방향으로 정책을 마련한 것으로 보인다.

우선적으로 주택담보대출을 옥죄어 자금줄을 통제한다. 오는 7월 1일부터는 모든 지역(비규제지역도 포함)을 대상으로 주택매매·임대 사업자에 대한 주택담보대출이 금지된다.

세제 강화방안으로는 법인 보유주택에 대한 종부세율 인상하고, 종부세 공제를 폐지하는 것이 주된 내용이다.

정부는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하고,내년 종부세 부과 때부터는 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원)을 폐지한다고 밝혔다.

지금까지는 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원·비수도권은 3억원 이하)에 대해서는 종부세를 내지 않아도 됐지만, 오는 18일 이후 조정대상지역에서 8년 장기 임대등록을 하더라도 종부세를 과세한다.

아울러 법인이 주택 양도시 추가세율을 20%(기존 10%)로 인상하고, 오는 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택 역시 추가세율을 적용한다.

아울러 법인거래에 대한 실거래 특별 조사도 추진할 예정이며, 법인 주택 거래 시 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화한다.

한편 몇몇 전문가들은 저금리와 풍부한 유동성이 배경으로 깔린 현 상황이 이번 대책의 효과를 조기에 반감시키고 시장의 내성을 키울 것이라는 우려를 나타내기도 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지금의 저금리 기조가 상당 기간 이어질 것으로 보이고, 하반기 30조원 규모의 대규모 3차 추경 그리고 3기 신도시 토지 보상자금 유입 등 부동자금이 예정돼있다"며 "부동산 시장으로의 자금 유입을 원천봉쇄하기 쉽지 않을 것으로 예상되는 만큼 집값 조정을 크게 기대하는 것은 제한적일 것으로 보여진다"고 말했다.

함 랩장은 "자칫 과도한 수요억제책으로 실수요자의 내 집 마련이 위축 등의 문제도 있다. 임대차보호3법이라는 이슈도 걸려있는 만큼 지금의 규제가 임대차 시장의 가격 불안과 분양시장 과열을 불러오는 것은 아닌지도 고민해야 한다"고 짚었다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이번 정책으로 서울 내 재건축 물량이 나오지 않는다고 시장에 신호를 주었고 이 때문에 신축 주택 가격은 더 올라갈 것으로 보인다"며 "각종 대출규제 강화로 실수요자들이 집사기가 더 어려워지는 상황인데 이는 전세 상승에 영향을 줄 것이고 중장기적으로 매매가격도 따라 올라갈 것"이라고 분석했다.

이어 그는 "장기적인 집값 안정을 위한 대체 투자처 발굴과 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급 방향 모색이 병행돼야 할 것"이라고 말했다.



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