[오피니언뉴스=손희문 기자] '집'. 사야 할까, 더 늦춰야 할까. 실수요자 입장에서 이젠 풀기 어려운 고차 방정식이 됐다. 몇 년전만 해도 '집은 사면 오른다'라는 상수를 놓고 푸는 방정식 같았으나, 이젠 '집 샀다가 낭패를 볼 수도 있다'는 변수가 하나 더 생겨 버렸기 때문이다. 여기에 코로나19 사태로 인한 경기침체 예고까지 겹쳤다. 현재 부동산 시장과 그에 맞는 실수요자들의 대처방안, 그리고 하반기 시장 및 정책 전망에 대해 전문가와 현장에 있는 부동산 관계자들의 의견을 들어봤다. [편집자 주]

"돌아가자니 너무 많이 온 듯 하다". 문재인 정부가 지난해부터 본격적으로 시행에 들어간 대출규제를 포함한 부동산 안정화 대책에 대한 정부측 인사의 평가다. 이 인사의 말을 역으로 해석해보면 부동산 관련 고강도 정책을 폈지만 아직까지 실효성 있는 실적을 내진 못했고, 이제와서 접자니 실수요자 중심 부동산 정책이 오히려 시장에 혼란만 가중시킬까 우려된다는 의미다. 

이에 부동산 전문가들 조차 미세한 조정을 할 수 있겠으나 이미 시행된 이 정부의 부동산 정책의 큰 줄기를 돌려놓는 것은 바람직하지 않다는 의견이 주류를 이뤘다.   

정부는 지난 해 ‘역대급 고강도 대책’으로 불렸던 12·16 대책부터 올해 2·20 대책까지 대출을 옥죄며 주택 구입 자금 조달의 허들을 높여왔고, 이어 올해 초 공시지가 상승 등 보유세 부담 강화, 다주택자 종부세 상향·양도소득세 중과 이슈 등 세부담 상한을 높였다. 여기에 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)등 예측치 못한 변수가 겹쳐 전반적으로 올 상반기는 '거래절벽'이라는 말이 어울리는 상황이다.

여기에 지난 5월 국토부가 ▲5·6 대규모 공급정책 ▲5·11 전매제한 강화 ▲5·14 용산 정비창부지 인근지 토지거래허가구역 지정 등 향후 공급을 늘리려는 의도가 깔린 부동산 정책들을 발표한 데 이어 이달 1일부터는 보유세 부담이 새롭게 부과된다.

오는 6월말에는 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료와 내달 분양가 상한제 시행 등이 예정돼있다. 그야말로  '나올 규제는 다 나왔다'는 말이 무색하지 않을 정도다. 부동산 시장과 정책을 두고 실수요자들과 부동산 업계 사람들은 어떤 인식을 가지고 있고 전문가들은 어떻게 바라보고 있을까.

◆ "부동산정책이야 말로 '사회적합의' 필요" 

종합해보면 아직까지 정부가 내놓은 정책들은 실수요자와 부동산 투자자 양측 모두로부터 크게 환영받지 못하고 있었다.

부동산 투자는 그동안 우리나라 국민의 재테크 중 가장 큰 몫을 차지했고, 소위 부자로 가는 지름길로 인식돼 왔다. 이런 부동산 투자는 실수요자의 경우 주거지 마련을 통한 재산 증식의 기회이기도 했다.

이에 현 시점에서 생애 처음으로 내집 마련의 기회를 잡은 실수요자조차 정부 정책 등의 영향으로 향후 집값 오름 폭이 예전만 못할 것이라는 것이 무조건 반가운 일 만은 아니다. 

게다가 부동산 투자자들의 경우 수도권내 규제가 적용되지 않는 지역이나 저평가된 지역을 중심으로 투자를 확대하는 움직임도 나타내고 있다. 소위 풍선효과가 나타나고 있다.

서울 영등포구 신길동에 거주하는 A씨(63)는 “부동산에 뒤늦게 관심을 가졌는데, 이번 정부의 부동산 대책을 지켜보며 부동산규제가 한곳을 막는다고 해서 규제가 되는것이 아니라는 것을 눈으로 알게 됐다. 앞으로 대출, 투기와 관련한 부동산 정책의 끝이어딜지, 개인이 가진 재산권과 얼마나 연관이 될지 두고 봐야할 것 같다”고 말했다.

이에 정부의 강력한 부동산 정책은 결국 시간과 싸움이고 정부가 얼마나 버티느냐, 그리고 결국 집값 안정이 국가 경제는 물론 국민 생활에 어떤 이익이 있는지에 대한 '설명'이 필요한 시점이라는 의견도 제기되고 있다. 

부동산업계의 한 관계자는 "부동산 안정화 정책을 내놨던 역대 정부의 정책들이 시장에서 실효성이 없었던데는 지금 이 시점에서 왜 이런 정책이 필요하다는 정책 홍보가 부족했기 때문이라고도 볼 수 있다"면서 "부동산의 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주택이라는 점을 볼 때 부동산 정책은 국민 개개인에게 가장 민감한 국가정책인 만큼 '사회적 합의'를 이뤄나가면서 지속적으로 꾸준히 밀고 나가는게 중요하다"고 말했다.    

◆ 정부, 부동산규제 속도조절 가능성은

전문가들은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 의한 경제 위축의 영향도 있지만, 이전부터 이어져온 정부의 고강도 부동산 규제의 영향으로 투자수요뿐만 아리라 실수요도 움츠러들고 있다는데 의견을 같이 했다.

KB부동산 리브온이 12·16 대책 전후 3개월 대비(2019년 9월 16일~2020년 3월 15일) 아파트 매매거래량을 분석 자료에  따르면, 서울에서 9억원 초과 아파트의 실거래 신고건수는 총 3731건으로 대책 직전 3개월(9757건) 대비 61% 줄었다. 특히 9억 원 초과 아파트가 밀집된 서울 강남3구(서초·강남·송파구)는 대책 직전 3개월 4376건에서 이후 3개월간 1274건으로 평균 70% 감소했다. 

마찬가지 기간으로 비교했을 때 경기도는 56% 감소, 해운대구를 중심으로 9억 원 초과 아파트가 밀집된 부산은 26%, 대구는 42%로 각각 거래량이 쪼그라들었다. 서울에서는 9억원 이하 아파트 역시 대책 발표 3개월 전(2만2726건)보다 이후 26% 감소한 것으로 나타났다.

서울시부동산정보광장 관계자는 “지난 5월 서울 아파트 매매 거래량은 4월에 비해 4분의 1 가량 감소했다”며 “3월에 이미 전달의 절반 수준으로 매매량 감소를 보인 데 이어, 연초부터 지속적인 하락세를 보이고 있다”고 설명했다.

이에 이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 "(거래동결의) 가장 큰 이유는 대출규제다. 대출을 강하게 옥죄다 보니 구매 여력이 급감했고, 당연히 거래량은 줄어든다. 또 주택 구입자금 출처를 밝혀야 하는 점도 주택구입에 있어 큰 부담으로 작용했을 것"이라고 설명했다.

이어 그는 "다만 현재 수도권 부동산 시장은 과한 버블이 끼어있다"며 그는 "서울 부동산을 안정시키기 위해선 개발 호재를 주는 재건축 보다는 서울의 그린벨트를 풀어 주택을 공급해야 한다“고 강조했다. 

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "주거용 시장은 매수심리 위축 등 거래량 감소에 따른 주택 처분의 어려움이 크기 때문에 주택 거래를 활성화시킬 수 있는 세제 지원과 금융규제 완화가 검토돼야 한다"며 ”이는 정부의 주택안정화정책의 초점이 부동산 가격 연착륙에 있어야지 무리한 부동산가격 하락 전환으로 간다면 금융시장에도 적지 않은 부담 요인이 될 수 있다“고 지적했다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 분상제 시행으로 인한 향후 주택 공급 전망에 대해 “당장 올해는 감소가 크지 않을 수 있지만, 정비사업에 속도가 둔화된다든지, 최근 2년 내 신규 사업들의 사업성이 악화되면 공급이 감소할 우려도 있을 것”이라고 덧붙였다.

같은 맥락에서 코로나 이후 경기 침체기에 대비해 구체적으로 정부 부동산규제에 속도조절이 필요하단 의견도 제기됐다.  

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "보유세나 거래세 등의 세부담을 완화하는게 필요치 않을까 생각한다"며 "대출 규제 같은 경우도 시장 상황을 봐서 완급 조절이 필요한 시점"이라고 말했다.

부동산 리서치업체에서 근무하는 한 전문가는 "장기간 이어진 가격상승의 피로감, 연이은 규제정책으로 인한 세금 부담감 등으로 서울의 고가주택 위주로 거래량이 급감했다"며 "적어도 상반기까지는 관망세가 유지되고, 낮은 거래량이 지속할 것"이라고 말했다.이어 "코로나로 집값이 잠시 잡혔다고는 하지만, 현재는 미분양 수치와 대출 연체율도 낮은 편"이라며 "총선 공약으로 나왔던 1주택 장기보유자에 대한 종부세 완화 등이 일부 미세 조정될 가능성이 있다"고 내다봤다.

◆ 추가로 나올 부동산 대책들

반면 한 부동산 컨설팅회사 대표는 “정부는 여태 투기수요 차단 등 수요를 통제하는 데 집중해왔고, ‘집값 안정’이라는 목표를 최우선으로 내걸고 있어 미시적인 조정을 가해 부분적인 규제를 풀 수는 있겠지만 큰 변화는 없을 것”이라며 “지금은 매매가격 이슈도 있지만 전세가 상승 등 집값 안정과 더불어 실질적 주거 안정 등 이슈가 있는만큼 앞으로 나올 부동산 대책들은 임대가격 안정 등 보다 미세하면서 확대된 부동산 정책이 나올 수 있을 것"이라고 진단했다. 

10여년 동안 수도권에서 전·월세 세입자 생활을 했다는 B씨(40)는 “앞으로의 정부 정책이 부동산 임대가격 규제로 들어가지 않고 단지 대출상한을 늘리고 금전을 더욱 지원하는 형태라면, 결국 서민 생활은 그대로인 채로 임대업자의 주머니만 불리는 일밖에 안된다”고 푸념하기도 했다.

한편 이후에는 전월세 신고제와 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하는 전월세 상한제, 임대차 기간을 최소 4년간 보장하는 계약갱신청구권 등 임대차보호법을 강화할 것으로 전망된다.

재건축초과 이익환수제는 지난해 헌법재판소의 합헌 결정을 받아, 올 하반기 중 대상 아파트 단지에 대한 부담금 부과 및 징수 절차 등을 본격 진행할 것으로 보인다.

국토부는 재건축 부담금의 사용 방식 등을 규정한 '재건축 초과이익 환수법 시행령 및 환수업무 처리지침 개정안'을 입법예고한다고 2일 밝힌 바 있다.

현재 징수 대상은 헌법소원을 청구해 납부가 미뤄졌던 서울 용산구 한남동 한남연립 조합으로, 1인당 5544만 원을 내야하는 것으로 알려졌다.

이 밖에 전국 60여 개 사업장에 약 2500억 원 규모의 부담금 예정액이 통지된 상태로, 준공 시점에 최종 부담금이 확정되면 징수가 시작된다.

한편 21대 국회 개원을 맞아 정부·여당은 지난 12·16 대책 중 20대 국회에서 통과되지 않은 '다주택자 종부세 인상안'을 두고 '전체적으로 종부세율을 올리되, 장기 보유한 1주택자에 한해 세금 부담을 덜어주겠다'는 입장이다.

반면 제 1야당에선 '종부세율 인하를 관철하겠다'는 입장을 고수하고 있어 오는 9월 정기국회에서 종부세법이 어떤 방향으로 바뀔지도 주목된다.