[집, 살까 말까] ① '규제강화·경기침체·초저금리'...실수요자 선택은
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[집, 살까 말까] ① '규제강화·경기침체·초저금리'...실수요자 선택은
  • 손희문 기자
  • 승인 2020.06.03 13:39
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[오피니언뉴스=손희문 기자] 부동산 규제 강화와 초저금리시대. 서울 강남이 약세라고 하는데 오를때 비해 내림 폭이 아직까진 '조족지혈' 이다. 수도권 일부지역에선 나홀로 강세를 띄며 독주하는 아파트들도 여럿있다. 정부는 대출규제에 분양가상한제까지 부동산가격을 '안정화 시키겠다(실제로 떨어뜨리겠다는 의미)'는 강한 의지를 보이고 있는데, 서울 곳곳에선 '로또 분양'이란 얘기도 여전하다.

'집'. 사야 할까, 더 늦춰야 할까. 실수요자 입장에서 이젠 풀기 어려운 고차 방정식이 됐다. 몇 년전만 해도 '집은 사면 오른다'라는 상수를 놓고 푸는 방정식 같았으나, 이젠 '집 샀다가 낭패를 볼 수도 있다'는 변수가 하나 더 생겨 버렸기 때문이다. 여기에 코로나19 사태로 인한 경기침체 예고까지 겹쳤다. 

현재 부동산 시장과 그에 맞는 실수요자들의 대처방안, 그리고 하반기 시장 및 정책 전망에 대해 전문가와 현장에 있는 부동산 관계자들의 의견을 들어봤다. 또 포스트 코로나시대 벌어질 수 있는 집값 동향 예측과 정부 규제정책의 변화 가능성 여부를 살펴보기 위해  과거 경제위기이후 부동산 시장 변동 사례도 찾아봤다.     

정부의 부동산규제와 초저금리, 코로나이후 경기침체 예고 등 부동산 시장에는 어느때보다 많은 변수가 혼재해 있다. 이런 시점에 7월 분양가상한제 시행을 앞두고 건설사들은 앞다퉈 분양물량을 쏟아내고 있다. 사진=연합뉴스.
정부의 부동산규제와 초저금리, 코로나이후 경기침체 예고 등 부동산 시장에는 어느때보다 많은 변수가 혼재해 있다. 이런 시점에 7월 분양가상한제 시행을 앞두고 건설사들은 앞다퉈 분양물량을 쏟아내고 있다. 사진=연합뉴스.

◆ 분양가상한제 시행전 분양 봇물 

올해 5월에만 아파트가 7만 4018가구 공급됐다. 올해 1월부터 3월까지 3개월 동안, 아파트 만 총 7만 8790가구가 공급된 것과 비교하면, 5월 한달 만에 지난 1분기와 비슷한 수준의 분양 물량이 쏟아졌다.  

직방이 제공한 ‘주택유형별 준공 연간 추이’ 자료에 따르면, 올해 5월 아파트 공급량(준공 기준)은 7만 4018가구로 나타났다. 전년 동기 대비 79%가 늘어난 수치다.

지난 4월에는 전국 아파트 3만9266가구가 공급됐다. 올해 총 아파트 공급물량은 27만 1316가구로 추정되며, 6월 이후에는 연말까지 총 7만 9242여 가구가 공급될 것으로 보인다. 직방에 따르면, 입주 물량이 과다하게 집중되는 현 상황은 연초부터 이어져 온 코로나 사태 이후 사회적거리두기 등에 따른 결과다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원(도시계획학 박사)은 "예측 불허의 코로나 이후와 경기회복 시점 등 변수가 산재해 있는 상황에서 실수요자라면 청약물량과 함께 양도세 중과 유예 기간인 6월까지 지역별로 나올 수 있는 급매물도 부지런히 눈여겨 봐야 한다"고 조언했다.

박 전문위원은 이와 함께 "분양가 상한제 시행 이전 청약을 기피하는게 바람직하단 의견도 있을 수 있으나, 여전히 청약시장은 시세대비 20%~30%정도 저렴한 시장이란 것을 명심해야 한다"면서 "아무리 주택가격이 정부정책과 대외변수로 인해 조정을 거친다해도 신규 주택 가격이 분양가 대비 30%이상 떨어질 가능성은 매우 낮은 만큼, 실수요자라면 입지 조건이 좋은 분양물건에 과감하게 도전해 보는 것도 나쁘지 않은 선택일 것"이라고 말했다.    

직방 관계자는 “연초에 (코로나19로 인해) 분양물량을 공급하는 것이 쉽지 않은 상황이었다”며 “오는 7월 본격 시행되는 민간택지 분양가상한제 등에 힘입어 건설사들의 밀어내기 분양도 일어나고 있는 것이 사실”이라고 설명했다.

이에 분양 관계자는 "청약의 선호가 비교적 높은데다 7월은 분양가상한제, 8월은 분양권전매규제를 앞두고 있어 청약수요는 꾸준할 것"이라며 "풍부한 시중 부동자금과 구축과 비슷한 분양가를 고려하면, 분양을 미루지는 않을 것 같다. 규제전에 분양받으려는 움직임이 클 것"이라고 밝혔다.

한편 업계에서는 포스트 코로나 시대 부동산 시장 가격 흐름이 지난 1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때와 닮은꼴을 반복할 것이라는 의견도 나온다.   

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “부동산 시장은 한 번 침체가 되면 2년~3년 정도 침체되는 양상이 나타날 가능성이 높다”며 “당분간 약세기조를 유지하다, 경제가 살아나는 시기에 부동산 시장도 동조하는 흐름을 보일 것”이라고 현재 상황을 진단했다.

사진제공=Freepik
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◆ 집값, 과거 금융위기 상황과 비교해보니

먼저 지난 1997년 외환위기 이후를 보면 정부가 국제통화기금(IMF)에 구제금융을 요청했던 11월 이래 전국 아파트 매매가격은 1년 동안 18% 급락했고 이전 수준을 회복하기까지 3년이 걸렸다. 

한국감정원에 따르면, 지난 1998년 한 해 동안 전국 집값은 12.4%, 서울 집값은 13.2% 급락했다. 관련 통계를 작성한 1986년 이후 최대 하락폭을 기록했다.

지난 2008년 발생한 글로벌 금융위기 충격은 집값에 서서히 반영됐다. 2008년 5%에 이르렀던 서울 집값 상승률은 2009년 2.7%로 축소된 데 이어 2010년 마이너스(-)1.2%로 하락 전환했다. 이후 추이는 2013년까지 5년간 -9%로 떨어졌고 회복기인 2016년에 들어서기까지 3년이 걸렸다.

당시 서울 및 수도권 일부 지역 집값은 1년~2년 사이에 20%~30%까지 떨어지기도 했다. 

지난 2008년 3월 평균 10억 2000만원이던 대치동 은마아파트 전용 77㎡는 12월 7억원(실거래가 기준)으로 떨어졌다. 이후 2015년 초까지 8억에서 9억원대의 범위에서 오르내렸다. 압구정동 신현대아파트 전용 85㎡도 2008년 4월 15억 2000만원에서 11월에는 11억 8400만원으로 3억 5000만원 가량이 조정됐다.

종합하면 외환위기 때는 집값이 1년~2년간 하락, 금융위기 때는 5년간 하락을 보인 후 회복한 것으로, 두 시기 모두 집값이 급락세를 보인 후 회복에 다소 시간이 걸리는 형태를 보였다.

코로나19 사태의 초기, 4월까지 집값 흐름만 놓고 보면 비슷한 하락 초기 패턴을 보이고 있다고 볼 수 있다. 9억 원 이상 고가아파트가 몰려있는 강남이 먼저 빠지고 9억 원 미만 중저가 아파트가 많은 강북은 일시적으로 상승하다가 가라앉는 패턴을 보였기 때문이다.
                                  
지난 2007년 말부터 처음 8개월 동안 강남 3구 아파트값은 많게는 누적 4% 이상 하락했지만, 노·도·강(노원·도봉·강북구) 지역은 최고 22%까지 올랐다. 이후 전국적인 아파트 값은 본격적으로 하락세로 돌아섰다.

올해 1월부터 3월까지 아파트값을 보면, 강남 3구 상승률은 1%도 안됐지만 노·도·강 지역은 4% 이상 올랐다. 이후 4월 한 달간 강남 3구 아파트값은 하락세에 낙폭을 키우기 시작했고, 노도강의 상승폭은 점점 줄어 지난달부터는 보합세로 전환됐다.

사진제공=Freepik
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◆ '경기침체, 초저금리'...두가지 변수와 마주한 주택시장  

부동산 전문가들은 이번 코로나 사태이후 부동산 시장의 흐름은 지역전파자로 인한 추가감염 등 사태의 지속 여부에 따라 갈릴 것이라고 입을 모았다. 단기간에 끝나면 시장은 안정세를 찾겠지만 사태가 장기화돼 경제 상황에 악영향이 장기화되면 가격은 계속해서 빠질 수 있다는 분석이다. 

다만 ‘실수요자들이 어떻게 움직이는 게 좋을까?’라는 질문에는 세부적인 의견이 갈렸다. 

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원(도시계획학 박사)은 “과거 경제위기와 현재를 비교하면, 경제 위축·침체라는 면에서는 맥을 같이하지만, 가장 큰 차이점은 금리의 향방”이라며 “그때는 고금리시대였고, 구조조정 등을 통한 경제해법이 통했다면 지금은 제로(0)금리대를 보이며 상생과 포용의 경제로 가고 있다”고 말했다.

주택시장에 대해서는 “이 금리의 차이가 큰 차이를 만드는데, 과거는 대출금리 인상 등으로 경매물건이나 상환연체로 인한 부담증가로 급매물이 많이 나오며 가격이 하락 하지만 현재는 상대적으로 주택 가격 하락에 대한 하방압력이 줄었다”고 분석했다.

‘실수요자 계층은 어떻게 움직임을 취하는 게 좋은가’라는 질문에 그는 “내집 마련을 위한 주택 실수요자라면 첫번째로는 청약시장에 집중하는 게 낫다고 본다”며 “물론 청약가점과 물량은 별개의 문제이지만, 시세대비 20%~30% 저렴한 물건들을 취할 수 있다는 점이 여러 경제적인 리스크에 방어기제가 된다는 점이 크다”고 밝혔다.

사진=연합뉴스
사진=연합뉴스

또 “두번째로는 일반 시장에서 급매의 가능성을 노리는 것인데, 양도세 중과 유예 종료시점인 6월30일 까지는 일정부분 급매가 있을 것이니 자금 조달 계획을 수립하는 것을 권한다”고 말했다.

전세 등 임대 수요에 대해서는 “전세가격이 떨어지지 않고 있다. 전세에 머물기보다는 내집 마련에 관심을 갖되 결국 기본에 충실해야한다. 열심히 관찰하고 관심가지는 게 중요하다”며 “시장에 대해 균형적인 시각과 감각을 갖춰야 한다.

가격은 떨어질수도 오를수도 있는만큼 적절히 자기나름대로의 가격 기준을 두고 움직이는 게 좋다. (가격이) 무릎선에 왔을 때 접근하는 것이 포인트”라고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 “현재 코로나19와 겹친 부동산 시장 내에서는 대면거래가 마비된 점이 이전 위기상황과는 가장 큰 차이점이 아닐까 한다. 금융위기와는 다르게 유동자금은 풀려있지만 소비를 못해 순환이 되지 않는 상황”이라고 말했다.

그는 이어 “현재 주택 매수에 관심이 있는 실수요자라면 대출이 가능한 범위인 9억원 이내에서 주택을 선택하는 것이 바람직하되, 교통 개선의 여지가 있는 지역 위주로 선택하는 것이 좋아보인다. 9억 이상의 고가주택들은 주로 교통망이 잘 갖춰져있는 편”이라고 말했다.

또 “전세나 임대시장의 경우 계약갱신청구권이나. 전월세 신고제 등으로 (정부가) 임대차 시장을 활발하게 하려고 하는 만큼, 안정적인 거주권을 확보한 뒤 3기 신도시나 서울 공공재개발 주택 등을 기다리며 노려보는 것을 권한다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “외환위기와 글로벌 금융위기는 주로 환율이나 금융시스템 불안같은 경제리스크가 실물에 영향을 준 반면, 코로나 19는 보건리스크가 경제와 실물에 영향을 준 사례”라며 “외환위기와 글로벌금융위기 모두 부동산시장의 거래량감소나 가격조정 쇼크를 줬던것은 맞지만, 코로나19로 인한 자산시장 리스크는 현재 진행중이라 좀더 지켜봐야한다. 다만 저금리에 풍부한 유동자금이 시장에 공급되서 그런지 거래량은 둔화됐지만 가격낙폭은 크지 않아 보인다”고 설명했다.

이어 “실수요자 입장에서는 보수적인 자세가 필요할것 같다. 주로 분양시장과 경매시장 등을 통해 실수요 목적에서 내집마련 계획을 세우시는 것이 바람직해보인다”며 “정부의 부동산수요억제책이 강력하고 경기의 불확실성도 고려해야하는 만큼 내집마련 시기보다는 자금마련 계획과 본인의 소득에 맞은 자산매입이 적합할 것”이라고 덧붙였다.



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