용산 정비창 인근 18㎡초과 토지거래시 구청 허가받아야

국토부, 정비창인근 토지거래허가구역 지정
이달 20일부터 1년동안 한시 적용
주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 취득시

[오피니언뉴스=손희문 기자] 최근 서울 도심 주택 공급 대책의 주요 부지로 선정된 용산역 철도 정비창 인근이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 앞으로 1년동안 지정된 지역의 일정 면적 이상 토지 취득시 구청장의 허가를 받아야 한다. 따라서 이 지역 투기적 매매가 크게 줄어 들 것으로 예상된다.

국토교통부는 14일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐, 오는 20일부터 1년간 용산 정비창 부지와 인근 재건축·재개발 13개 사업구역 총 77만m²(약 23만 3000평)를 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다.

국토교통부가 지정한 용산 정비창 인근 토지거래허가구역. 사진제공=국토교통부

토지거래허가구역은 일정면적을 초과하는 토지를 취득하고자 하는 경우 사전에 시·군·구청장의 허가를 받도록 한 것으로, 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역 또는 그럴만한 우려가 있는 지역에 한해 시행한다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제10조에 근거를 두고 있다. 지정기간은 오는 20일부터 내년 5월19일까지 1년간이다.

국토부는 향후 토지시장 동향, 인근 정비사업 추진 현황 등을 지속 모니터링해 지정기간 만료 시점에서 재지정 여부 등을 종합적으로 검토할 계획이라는 입장이다.

김영한 국토부 토지정책관 “용산 정비창 사업의 경우 역세권 우수입지에 업무·상업시설, 주민 편의시설 등과 주거를 복합개발하는 사업으로 주변에 다수 추진 중인 재건축·재개발 사업장을 중심으로 투기적 수요 유입 우려가 높은 것으로 판단돼 (토지거래허가구역으로) 지정하기로 결정”했다고 설명했다.

또 ”서부이촌동은 용산 정비창과 가깝고, 재건축·재개발 사업 초기단계라 조합원 지위 양도가 성행할 우려가 큰 지역“이라고 말했다.

대표적으로 용산구 서부이촌동에 위치한 중산아파트는 정비사업 조합설립 이전인 추진위원회 구성단계다. 재개발 지역이 관리처분계획인가 후에 조합원 지위양도가 제한되는 것과 달리, 현행 재건축 지역은 조합설립인가 시점부터 조합원 지위양도가 금지된다.

정책 세부내용과 국토부 관계자의 말을 종합하면, 이 기간 동안 이 지역의 실거주 목적이 아닌 주택 매매는 사실상 금지되는 것과 다름없다.

용산구에서 부동산 중개업소를 운영하는 박모씨는 “동부이촌동은 포함되지 않았고, 서부이촌동 등 재건축 재개발 사업구역 중심으로 지정된 것으로 안다”며 “투자관심층이 인근의 동부이촌동으로 대기 수요가 쏠리면 정비창 한 구역만 붙잡아 둔 정책 효과가 사실상 상쇄되는 것은 아닌가 하는 의문이 있다”고 말했다.

그리고 "현재 용산 정비창 개발계획은 나오지도 않은 상태이고, 토지거래허가구역 지정 소식에 관심있는 수요층이 잠잠한 것 같다"고 얘기했다.

앞으로 해당 지역에서 일정면적을 초과하는 토지를 취득하려면 사전에 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 사람은 일정기간 동안 자기거주·자기경영 등 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 있다.

허가대상 면적은 대지면적 기준 ▲주거지역 18㎡ 초과 ▲상업지역 20㎡ 초과 토지 등이다. 이는 '부동산거래신고법' 시행령 9조상의 기준면적(도시지역 중 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡ 초과 등)의 10% 수준으로 하향된 것이다.

이에 송승현 도시와경제 대표는 “토지거래허가구역으로 지정효과가 오히려 용산 철도정비창 부지입지 가치를 부각시킨 셈이 됐다”면서 “지정구역 내에서는 허가기준면적 미만 토지 희소성이 증가될 것으로 보며 지정구역 인접지로 자본이 쏠릴 가능성이 있다”고 말했다.

이어 그는 “허가 받을 필요가 없는 상속과 증여거래도 상당수 발생될 수 있다”며 “현재 규제에 규제가 덧대지고 있어 서울 부동산시장의 거래절벽현상이 장기화될 수 있고 향후 범위 및 면적확대 그리고 지정기간이 연장시 부동산경기 침체로 이어질 수 있다. 거래량은 저조할 것으로 보여지지만 희소성으로 가격이 오를 수 있는 역효과가 있다”고 예상했다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정비창 인근 부지의 거래 감소는 불가피할 것으로 보인다. 지정된 13곳의 면면을 살펴보면 본디 사업속도가 느리고 추진이 지연되고 있는 곳이 많다"며 “채찍만 가할 수 없는 것과 같은 이치다. 허가 구역 지정을 계기로 서울시에서는 이런지역들은 집중 관리를 통해서 오히려 사업속도를 추진 지원할 필요가 있다.”고 말했다.

향후 수요와 시세 예측에 대해서는 "실거주 의무 등이 있기때문에 이에 따른 매수세 퇴조와 가격 위축은 불가피한 측면이 있을 것”이라고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "용산은 GTX 및 광역 교통망 집중 호재, 민족공원 조성, 미군부지 개발, 철도 정비창 개발, 한남 뉴타운 등 개발호재가 풍부해 장기적인 전망은 괜찮은 편"이라고 말했다.

이어 "인근 지역은 소형은 소형대로 집값이 많이 올랐고, 주거지역 대출규제라던지 부담이 있어 수요자들은 나눠져서 움직일 것"이라며 "예를들어 주택 수요층은 길게보고 정비창 부지 공급분 청약을 기다리는 사람 등 몇 부류로 나눠질 것"이라고 예상했다.

손희문 기자 다른기사 보기