[오피니언뉴스=김솔이 기자] 앞으로 투기지역과 투기과열지구에서 15억원 이상 초고가 주택 구입시 대출이 전면 금지된다. 

정부가 16일 사전 예고없이 철저한 보안 속에 준비한 초고강도 부동산 대책을 내놨다. 기존 정부 가 내놨던 부동산 대책에 비해 이번 대책은 부동산 투기수요자에 대한 전면전 선포와 같은 초고강도 대책이 총망라된 것이 특징이다.

대출은 옥죄고, 투기과열지구는 대폭 늘리면서, 실거주 주택 이외 2주택에 부과하는 보유세도 대폭 인상하는 것 등이 주요 골자다. 

정부는 이날 9·13대책이후 1년3개월 만에 다주택보유자들에게 전면전을 선포한 듯한 고강도 대책을 포함한 '주택시장안정화방안'을 발표했다.      

국토부는 이날 ‘주택시장안정화방안’을 전격 발표하면서 서두에 서울아파트값이 24주 연속 상승하고 분양가 상한제 지정이후 오히려 투기과열지구에서 제외된 수도권으로 풍선효과가 나타나는 부동산대책의 부작용을 지적했다.

이는 문재인 정부 출범 후 2017년 6월19일, 8월2일, 2018년 9월13일 등 세차례 내놓은 부동산 대책이 시장에선 전혀 효과를 발휘하지 못한데 따른 극단적 조치로 초강경 대책이 나왔다는 것을 의미한다.   

이번 대책은 정부가 지난 2년6개월여 동안 세 차례 부동산대책의 실효성이 없었다는 자책속에서 극비리에 마련된 것으로 알려졌다. 국토부 관계자에 따르면 이번 대책을 마련하는 과정에서 정부는 관계자들을 극소수로 압축했고, 참여자들이 발설할 경우 형사처벌까지 감수한다는 각서까지 받았다.   
정부가 이날 발표한  ‘주택시장안정화방안’은 그동안 내놨던 부동산 관련 대책이 총망라돼있으면서 한층 강화된 것이 특징이다. 

분양가 상한제의 경우 일부지역만 지정할 경우 풍선효과만 야기했다는 문제점을 인식한 듯 서울 13개구 전지역으로 확대하는데 방점을 찍었다. 대출 규제는 더욱 강화하면서 새마을금고와 보험업계를 통한 우회 편법 대출을 차단하는데도 주력했다.  

◆ 규제지역내, 시세 15억원초과 주택 '대출금지'

우선 대출규제를 한층 강화한다. 앞으로 투기지역과 투기과열지구내 시가기준 15억원 초과 주택구입시 대출은 전면 금지된다. 그동안에는 LTV(담보인정비율)40% 룰에 따라 시가 15억원 주택 구립시 6억원까지 담보대출이 가능했으나 이젠 대출을 받을 수 없게 된다는 얘기다. 

투기지역과 투기과열지구내 15억원 미만 주택에 대한 LTV 비율도 강화했다. 현행 9억초과시 LTV인정비율이 40%였으나 이젠 LTV 적용구간을 9억이하분과 9억원초과분으로 구분해 이중으로 적용한다. 9억원이하분은 LTV 40%적용, 9억원 초과가격에는 20%만 적용하는 식이다. 

예컨대 시가 14억원 주택구입시, 현행제도안에선 담보대출이 5억6000만원(시가 14억원에 대한 LTV 40%적용)까지 가능했으나, 앞으로는 대출한도가 4억6000만원으로 줄어들게 된다. 이는 시가 14억원 주택의 경우 LTV는 9억원까지 40%를 적용해 3억6000만원에 9억원 초과분인 5억원에 대해선 20%가 적용돼 1억원만 대출이 가능해진다. 따라서 3억6000만원과 1억원을 합쳐 14억 주택구입시 대출한도는 4억6000만원으로 현행보다 1억원 줄어 들게된다. 

또 주택담보대출의 실수요 요건을 강화한다. 현행 제도내에선 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했다.

그러나 앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경된다. 공시가격과 시가간 평균 30%정도 차이가 나는 것을 감안하면 한층 강화된 조치로 풀이된다. 또 투기지역과 투기과열지구에선 1주택세대 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 및 처분 의무가 부여된다.

◆ 다주택자, 종부세 상향조정

다주택자에게 부여하는 종합부동산세(종부세)는 인상된다. 다주택자들이 보유하고 있는 주택을 매물로 내놓도록 유도하기 위해 내놓은 정책이다. 일반 주택보유자에 대해서는 현행대비 과표 대상별로 0.1%포인트～0.3%포인트 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%포인트～0.8%포인트 종부세를 부과비율이 높아진다.  

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한도 현행 200%에서 300%로 상향 조정한다.

시세에 비해 낮은 공시가격도 현실화 작업에 들어간다. 내년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고한다는 방침이다.
정부 방침을 보면 공시가를 공동주택 시세 9억원∼15억원의 경우 70%, 15∼30억원의 경우 75%, 30억 이상의 경우 80% 수준까지 반영한다는 내용이 포함돼 있다.

◆ 분양가 상한제 대상지역 서울 전지역 확대 

양도소득세는 실수요자 중심으로 보완해 나간다. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가한다. 현행 제도는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용해 왔다. 오는 2021년 1월1일부터는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%를 유지하되, 2년이상 거주 기간 요건을 추가하기로 했다.

또 2년 미만 보유 주택에 대해서는 양도소득세율을 인상한다. 1년 미만의 경우 40%에서 50%로 인상하고, 1년~ 2년 기본세율은 40%를 적용한다.

이와 함께 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하기로 했다.

분양가 상한제 대상지역도 확대된다. 정부는 또 지난 11월6일 서울 27개 동을 분양가상한제 지역으로 지정한데 이어 서울 13개구 전지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가 지정하기로 했다. 국토부는 분양가 상한제 적용지역은 17일 중 지정하고 곧바로 효력이 발생한다고 밝혔다. 

정부는 이번 대책에도 불구하고 집값 안정 등 효과가 없을 경우 내년 상반기에 또 종합대책을 내놓을 계획이다.

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