[오피니언뉴스=박대웅 기자] 국토교통부가 12일 부동산 시장 위축 등 반대 여론에도 민간택지를 대상으로 한 분양가 상한제를 공식화했다. 이같은 방침에 따라 이르면 10월부터 서울 전지역과 과천, 분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간택지에 짓는 아파트가 분양가 상한제 적용을 받는다. 국토부는 왜 민간택지 분양가 상한제를 강행했을까. 국토부가 예상한 분양가 상한제 도입의 효과가 주택시장에서 현실화할까. 

◆분양가 상한제, 수도권 집값 잡는 '전가의 보도' 맞나 

국토부가 분양가 상한제를 강행한 가장 큰 이유는 단연 집값 안정을 통해 실수요자의 내집 마련 부담을 낮추기 위한 것이다. 

현재 분양가 상승 추세는 인근 기존주택의 가격 상승으로 이어지고 이는 집값 상승을 촉발해 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시키는 구조라고 국토부는 판단하고 있다.  

국토부에 따르면 분양가 상한제가 시행됐던 2007~2014년 서울의 집값은 안정세를 보였던 반면 분양가 규제가 자율화됐던 2015년 이후에는 시장이 과열됐다.  

상한제 의무적용 시기(2007~2014년) 평균 전체 주택의 집값 상승률은 1.13%, 아파트는 0.37%였다. 반대로 상한제가 탄력적용됐던 시기(2015~2018년) 평균치는 주택전체 4.15%, 아파트 5.67%로 상대적으로 크게 높았다는 것. 

국토부는 "민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하도록 하고, 주택시장 전반의 안정에 기여했다"고 평가했다. 

지난달 국책연구기관인 국토연구원이 펴낸 '2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제'에 따르면 민간택지 분양가 상한제가 시행에 들어갈 경우 서울 아파트 가격이 연간 1.1%포인트 떨어지는 효과가 나올 것으로 예상됐다. 국토연구원은 아파트 단지에 따라 분양가 상한제 확대 정책이 적용되는 처치그룹과 적용되지 않는 통제그룹 사이 정책성과를 측정, 비교해 이같은 결론을 얻었다고 설명했다. 

특히 분양가 상한제 확대 적용이 주택 공급 확대와 함께 시행될 경우 장기간의 시장 안정에 도움이 될 것으로 국토부는 기대했다. 두가지 카드를 병행할 경우 집값 안정에 상당히 기여할 것이라는 것이다.

현재 수도권에 30만호 공급 계획을 시행 중인데, 이 계획의 일환으로 정부는 서울 내 4만호를 공급하는 한편 이미 조성된 택지를 활용하고, 용적률 상향 등 도시 규제 개선을 통해 주택 공급을 확대한다는 방침이다. 

◆질낮은 주택만 공급될까..국토부, "세종 위례는 정반대"

국토부는 분양가 상한제 확대 적용에도 일각의 우려와 달리 충분히 양질의 주택 공급이 가능하다는 점을 강조하고 있다.   

분양가 상한제를 통해 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고 가산비를 통해 추가적인 품질 향상을 이끌고 소요 비용 등을 인정하는 유인책을 제공할 경우 '싸면서도 질좋은' 아파트가 가능하다는 장담이다. 

주요 가산비로 주택성능등급·소비자만족도 우수업체 가산비, 친환경주택 건설 비용, 인텔리전트 설비 비용, 초고층주택 가산비, 구조가산비 등을 인정하겠다는 것.

특히 이미 분양가 상한제가 의무 시행중인 세종과 위례 등 주요 공공택지에서는 소비자 선호가 높은 우수 품질의 주택 공급 기대로 높은 청약 경쟁이 이뤄졌다.  

실제로 지난해 2월과 4월, 12월 그리고 올해 5월과 7월 청약을 마친 세종시 공공택지 내 청약률이 각각 55.4:1, 34.1:1, 72.6:1, 40.4:1, 65.3:1 등으로 높았다. 또 송파 위례의 경우 지난해 10월 12.1:1을 시작으로 지난 4월 70.2:1로 치열한 경쟁률을 기록하기도 했다. 

여기에 상한제가 적용됐던 2007~2014년 당시 서울 강남권의 대치와 논현, 서초 등 주요 민간택지에서도 이른바 '가성비'(가격 대비 성능)가 좋은 아파트가 공급됐던 전례가 있었던 것. 국토부는 분양가 상한제가 양질의 주택 공급에 걸림돌이 되지는 않을 것이라는 자신감을 보였다. 

◆국토부 "분양가 상한제, 소비자 권익 높이는데도 도움된다"

분양가 상한제 확대 적용을 통한 합리적 가격이 소비자의 권익을 높일 것이라는 국토부의 판단도 상한제 시행을 강행한 이유다.   

현 분양가 상한제는 분양가를 '택지비+건축비' 이하의 가격으로 설정하는 제도다. 택지비는 공공택지의 경우 공급가격이, 민간택지는 감정평가액이 기준이 된다. 가산비(건축비)는 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비)에 가산비를 더해 산정된다. 

국토부는 주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려해 과거와 같은 획일적인 분양가 규제와 다른 제도, 특히 가산비를 통해 개별 사업장 특성을 탄력적으로 고려할 수 있다고 주장했다. 

택지비의 경우 ▲연약 또는 암석지반 공사비 ▲간선시설 설치비 ▲지장물 철거비 ▲기타 수수료 등을 조정해 낮출 수 있는 여지가 있다고 판단했다. 건축비 역시 ▲주택 유형(초고층 주택, 테라스하우스 등), ▲초과 복리시설(피트니스센터 등) ▲인텔리젠트 설비 ▲설계 특수성(특수자재, 설비) 등으로 조정 가능하다. 

또한 국토부는 추진 중인 분양가 심사의 투명성과 전문성, 공정성 강화를 위한 분양가 심사위원회에 대한 제도 개선 역시 분양가 심사 내실화와 함께 분양가 상한제 시행으로 합리적인 분양가 설정을 이룰 수 있는 방편이 될 것으로 기대했다.

분양가 심사위원회 개선안은 ▲위원 명단 및 회의록 공개, ▲공공위원 확대 등 위원회 구성 내실화 ▲회의자료 사전검토기간 확대(2→7일) ▲위원 제척(공정한 판단을 위해 특정 사건의 당사자 또는 특수 관계인을 배제하는 것) 사유 강화 등의 내용을 담고 있다. 

또한 분양가격 세부 항목 역시 공공택지 62개 항목(택지비 4, 공사비 51, 간접비 6, 가산비 1), 민간택지 7개 항목(택지비, 직·간접 공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비) 등으로 강화했다. 

국토부는 이를 통해 장기적으로 주택공급이 안정되고, 내집 마련 기회가 확대될 것으로 내다봤다.

국토부는 일각에서 제기하는 2007년 분양가 상한제 시행 후 2008~2009년 서울의 인허가 감소와 같은 분양가 상한제 실시가 주택 공급 감소로 이어질 것이라는 우려를 일축했다. 

국토부는 당시 상황에 대해 "글로벌 금융위기와 상한제 시행 전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과"라면서 "금융 위기 충격이 완화된 2010년부터 상한제 시행 상황에도 상한제 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이뤄졌다"고 강조했다. 

이어 "2008년 인허가 감소의 60% 이상은 정비사업 이외 물량으로 오히려 정비사업 물량(1만9000호)은 상한제 시행 전인 2006년의 1만5000호보다 많았다"면서 "과거 상한제 시행시기(2007~2014년)에도 정비사업 인허가 물량은 연평균 2만1000호로 2006년과 비교해 높은 수준"이라고 덧붙였다. 

이문기 국토부 주택토지실장은 "상한제 도입 후 예상 분양가 수준은 시세 대비 70~80% 수준이 될 것"이라면서 "상한제를 적용하더라도 건축비에 적정 이윤을 적용해 분양가를 책정하도록 돼 있다. 가산비 등이 있어 품질 향상에 필요한 비용이 포함된다. 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축은 없을 것"이라고 밝혔다. 

그러면서 이 실장은 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정돼 주택이 안정적으로 공급, 실수요자의 내집 마련 부담이 줄어들 것으로 예상했다. 

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