10월부터 서울 전지역·과천·분당 등 분양가 상한제 적용

재건축·재개발 단지도 '입주자 모집 승인 신청' 시점부터 적용
전매제한 ,5∼10년으로 확대
국토부 ""구체적 상한제 지정 지역, 시기 결정은 추후확정"

12일 정부는 전국 31개 투기과열지구 등에 대해 분양가 상한제를 확대 적용한다고 밝혔다. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=박대웅 기자] 이르면 10월부터 서울 전지역과 과천, 분당 등 투기과열지구가 분양가 상한제 적용을 받게 된다.

12일 국토교통부는 분양가 상한제를 민간택지에 확대 적용하는 방안을 공식 발표했다.

국토부는 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌고 집값 상승을 촉발해 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다며 이같이 방침을 정했다.

'분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 가격 상승 → 분양주택으로 수요 이동 → 분양가 상승'의 악순환이 이어진다는 것.

국토부는 이런 악순환의 고리를 끊기 위해 이르면 오는 10월부터 서울과 과천, 분당 등 전국 31곳의 '투기과열지구' 내 민간택지에 짓는 아파트에 분양가 상한제를 적용한다.

정부는 10월초까지 '주택법 시행령'을 개정해 분양가 상한제 적용 준비를 마치겠다고 이날 밝혔다. 정부의 이런 방침에 후분양으로 분양가 상한제를 피하려 했던 서울 등 재건축 현장의 사업 방향 수정이 예상된다.

우선 민간택지 분양가 상한제 적용 필수요건을 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 개정해 서울 전역이 포함됐다.

또 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 '주택공급에 관한 규칙' 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용하도록 개선했다.

분양가상한제 적용지역은 정량요건을 충족한 지역 중 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다.

민간택지 분양가상한제 지정효력 시점도 바뀐다. 현재 분양가상한제 적용지역 지정 때 지정효력은 일반 주택사업의 경우 지정 공고일 이후 '최초 입주자모집승인을 신청한 단지'부터다. 하지만 확정안은 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 '관리처분계획인가를 신청한 단지'부터 적용하도록 했다.

정부는 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가 상한제 적용이 불가했던 한계를 극복하기 위해 이와 같이 법을 개정했다.

정부는 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터 일원화한다는 방침이다.

국토부는 이번 확정안에서 '로또 분양'을 막기 위해 전매제한을 대폭 늘렸다. 현재 전매제한 기간이 3~4년인데 앞으로는 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 늘어난다. 공공택지에만 적용되던 거주의무기간도 최장 5년 간 부여된다.

세부적으로 보면 분양가가 주변 시세의 80% 미만일 경우 전매 제한 기간은 10년, 80~100% 미만은 8년, 100% 이상은 5년간 전매제한이 적용된다. 공공택지 전매제한기간도 5~8년에서 5~10년으로 강화된다.

정부는 분양가상한제 주택의 분양가를 최종 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사의 투명성을 강조하는 제도 개선도 추진한다. '공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙'을 추가로 개정해 분양가상한제 적용 때 택지비 산정기준을 명확히 하고 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.

후분양 시점도 강화한다. 분양보증 없이 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정한다. 종전 기준은 지상층 층수 2/3이상 골조공사 완료(공정률 50~60%) 이후로 소비자 보호가 미흡하다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다.

이번 개정안은 입법예고(8월14~9월23일, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.

구체적 상한제 지정 지역과 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "구체적 상한제 지정 지역, 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획"이라고 밝혔다.