복비에 부가세까지 달라는 공인중개사, 현명한 대처법은
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복비에 부가세까지 달라는 공인중개사, 현명한 대처법은
  • 박대웅 기자
  • 승인 2019.08.08 11:03
  • 댓글 4
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부동산 중개요율, 상한선일 뿐 중개수수료 아냐
집값 상승 여파, 중개수수료도 '껑충'
부동산 중개인, 현금영수증 발급 거부 '불법'
간이과세 여부에 따라 중개수수료 아낄수도
부동산 매수자와 중개인 사이 적정 중개수수료가 논란이 되고 있다. 사진=연합뉴스
부동산 매수자와 중개인 사이 적정 중개수수료가 논란이 되고 있다. 사진=연합뉴스

[오피니언뉴스=박대웅 기자] 흔히 말해 '복비'라고 하는 부동산 중개보수는 늘 고민 거리다. 딱히 얼마라고 정해지면 속 편하겠지만, 법은 일정 금액 내에서 공인중개사와 협의하라고 돼 있다. 때문에 내는 사람은 많아서, 받는 사람은 적어서 불만이다. 

부동산 정보를 공유하는 온라인 카페 등에 이런 불편을 호소하는 글들이 많다. 

"관행이라는데 다 줘야 하나", "중개보수 이외 부가세도 달라는데 이게 맞는거냐", "부가세가 무조건 10%인가" 등등.

부동산 중개보수 요율표. 자료=서울시
부동산 중개보수 요율표. 자료=서울시

◆부동산 중개보수 요율은 얼마

부동산 거래를 할 때 법에서 정한 중개보수 요율표대로 지불해야할까. 결론부터 말하면 '절대 아니다'다. 부동산 중개보수는 주택 매매와 임대차 모두 거래금액에 따라 구간을 두고 구간별로 상한요율 이내에서 소비자와 중개인이 합의해 결정된다. 요율은 상한선을 규정한 것일 뿐이다. 아파트 등 주택의 중개보수요율은 각 지차제가 조례로 규정하고 있다. 위에 제시한 표는 서울시 기준이며 경기도와 부산 등 다른 지자체도 대부분 서울과 같다. 

현재 서울에서 5억원의 집을 매매할 때 중개보수료율은 0.4%로 공인중개사에 지급해야 할 비용은 최대 200만원(5억x0.4%=200만원)이다. '5억짜리 집 사면서 200만원쯤이야'라고 생각할 수도 있겠지만 누군가에게 한 달 월급에 준하는 큰 돈이다. 같은 방식으로 매매가가 7억원이라면 요율 0.5%를 적용해 350만원 이내에서 합의하면 된다. 9억원 이상 주택의 경우 상한요율이 '0.9% 이내'로 상대적으로 높다. 

아파트 가격 상승에 부동산 중개수수료도 동반 상승했다. 사진=연합뉴스
아파트 가격 상승에 부동산 중개수수료도 동반 상승했다. 사진=연합뉴스

◆치솟는 집값에 덩달아 오른 수수료…적정 수수료는

한국감정원에 따르면 3년 전인 2015년 9월 서울 아파트의 평균 매매가는 5억4400만원으로 당시 아파트를 샀다면 중개보수는 217만원 이내다. 하지만 3년 사이 아파트 가격은 껑충 뛰었다. 올 7월 서울 아파트 평균가는 7억9832만원이다. 현재 아파트를 사면 약 358만원 이내의 중개보수를 내야한다. 

중개보수 상한금액만 놓고 보면 대략 65% 가량 올랐다. 집값 상승에 따라 적용되던 상한요율이 0.4%에서 0.5%로 높아져 중개보수가 집값보다 더 가파르게 상승한 셈이다. 3년 전과 비교해 중개사가 제공하는 서비스는 크게 달라진 게 없지만 보수는 크게 높아졌다. 중개사들이 집값 상승의 수혜를 보는 셈이다.

한 부동산 중개업자는 "9억원 이하 매매, 6억원 이하 임차의 경우 상한요율 만큼 중개보수를 받는 게 관행처럼 퍼져있다"면서 "다만 9억 원 이상 매매의 경우 거래금액이 크다보니 상한요율(매매 0.9%, 임차 0.8%)보다 조금 낮게, 통상 매매는 0.6~0.8%, 임차는 0.4~0.6% 사이에서 결정된다"고 밝혔다. 상한요율은 말그대로 상한을 정했다는 것이지 해당 금액이 중개보수라는 것은 아니다. 결국 소비자와 중개인 간 협상에 따라 중개보수가 달라질 수 있는 여지가 생긴다. 

한 남성이 공인중개사무소 외벽에 붙은 시세표를 들여다 보고 있다. 사진=연합뉴스
한 남성이 공인중개사무소 외벽에 붙은 시세표를 들여다 보고 있다. 사진=연합뉴스

◆중개수수료 절감하는 3가지 방법

먼저 현금영수증을 발급을 발급 받아야 한다. 현금영수증은 추후 집을 팔때 '집을 사는데 들어간 비용'에 포함돼 양도세를 줄일 수 있어 잘 보관해 둬야 한다. 국세청은 부동산 중개업소, 골프장, 예식장, 유흥주점 등을 현금영수증 의무 발행 업종으로 지정했다. 10만원 이상 거래 때 소비자가 요청하지 않아도 의무적으로 현금영수증을 발행해야 하고 이를 위반하면 거래대금의 50%에 해당하는 과태료가 부과된다. 

일부 중개업자는 현금영수증 발행을 거부하거나 현금영수증 금액을 낮춰주는 대신 중개보수를 깎아준다는 식의 '거래'를 제안하는 경우가 많다. 특히 양도세 공제가 적용되지 않는 전월세 계약에서 이런 일이 많다. 하지만 이는 중개업자의 소득세 및 부가세 탈루로 이어질 수 있는 불법행위로 주의가 필요하다. 

간이과세자인지 일반과세자인지 꼭 따져야 한다.

전년도 매출이 4800만원 이상이면 일반과세사업자가 되고, 그 미만이면 간이과세사업자가 된다. 일반과세사업자라면 부가세 10%를 소비자가 내야 한다. 그러면 공인중개사가 그 부가세를 받아 국가에 납부한다. 

하지만 간이과세사업자는 부가세를 3%만 낸다. 만약 해당 부동산의 전년도 매출이 2400만원 미만일 경우 이마저도 면제된다. 때문에 간이과세업자에게는 부가세 10%를 낼 필요가 없다. 

또한 간이과세업자는 부가가치세법상 부가세를 별도로 받을 수 없다. 비록 간이과세업자가 3%의 부가세를 내지만 소비자에게 '중개보수료 100만원에 3만원 부가세 주세요'라고 말할 수 없는 셈이다. 통상 간이과세업자에게 부가세를 낼 필요가 없다고 알려진 이유도 이 때문이다. 

간이과세자인지 여부는 부동산 내 걸려있는 사업자등록증이나 국세청 홈텍스에서 확인할 수 있다. 사업자등록번호는 중개사무소 홈페이지 등 하단에 고시돼 있다. 

중개수수료 협상은 계약서를 쓰기 전, 매수자에게 협상력이 있을 때 조율하는 것이 낫다. 마음에 들어 가계약부터 한다면 최고 요율을 부담할 가능성이 크다. 

특히 재개발 물건은 일반 주택보다 중개수수료를 비싸게 부르는 경향이 있다. 물건 확보를 위해 일반 매물보다 더 많은 시간과 에너지를 썼다는 이유에서다. 인기지역 재개발 물건의 경우 수수료가 널뛰기하는 경우가 많으므로 거래 전 수수료를 합의하는 것이 좋다. 중개수수료는 '잔금 치는 날' 지불하면 된다. 


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이명수 2021-07-30 20:46:10
간이라도 부가세를 내는게 맞는데 좀 아쉬운 아티클이네요

알고쓰거라 2020-09-27 19:39:49
https://www.lawmaking.go.kr/nl4li/lsItptEmp/356669?pageIndex=14&mode=all

국가에서 받은 회답 먼저 읽어보시고 기사를 작성해라 이 양반아...
적어도 기자라면 기사를 작성할때 적어도 뭘 제대로 알고는 써야하지 않을까...
그리고 맨~ 마지막... 원칙은 중개보수는 계약 체결시 지불해야 합니다.....으이구 ㅜㅜ

사업자 2019-11-09 13:53:28
자기가 사는 펜이나 연필에도 부가세가 붙어있는겁니다;;
일반사업자등록된곳은 부가세 당연히 받아야합니다

신기준 2019-10-01 06:33:28
시대가 부동산 중개수수료도 카드결제시대 입니다.