[오피니언뉴스=박대웅 기자] 정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 검토하고 나서는 등 부동산 규제에 강한 드라이브를 걸고 있지만  이른바 '로또 아파트'에 대한 열망은 식을 줄 모르고 있다. 특히 서울 강남권 재건축·재개발 단지와 투기과열지구 내 청약 열기가 뜨겁다. 

◆더 문턱 높아진 '강남 로또'

2일 1순위 청약을 접수한 '서초그랑자이(서초 무지개아파트 재건축)'의 평균 경쟁률은 42.63대1이 었으며 당첨자 평균 가점 역시 69.69점에 달했다. 이는 최근 2년간 진행한 강남권 분양 중 가장 높은 평균 당첨 가점이다.

11일 금융결제원 아파트투유에 따르면 서초그랑자이 청약 당첨자의 가점은 최저 59점에서 최고 78점이다. 최고점은 전용 74㎡A 타입에서 나왔으며 최저점은 전용 59㎡C 타입에서 나왔다. 현행 청약 가점의 만점은 84점임을 감안할 때 매우 높은 수준이다. 

단적으로 무주택 기간이 15년 이상(32점)이면서 청약통장 가입일이 15년 이상(17점) 여기에 부부가 두 자녀와 함께 살고 있을 때 받을 수 있는 가점이 69점이다. 같은 조건에서 아이 둘에 부모 중 한 분을 모시고 살 경우 가점은 74점이 된다. 

강남권 재건축·재개발 아파트의 경우 분양가격이 모두 9억원을 넘어 중도금 대출이 되지 않는다. 최초 계약금과 중도금 등 분양가의 80%를 현금으로 보유해야 내 집이 된다. 가점이 높아 59㎡의 가장 저렴한 주택형에 당첨 됐다고 하더라도 9억원은 마련할 수 있어야 서초그랑자이를 품을 수 있다. 

서초그랑자이는 주택도시보증공사(HUG)의 강화된 분양보증 기준을 받지 않기 위해 분양을 서둘렀고, 지난달 22일 승인을 받았다. 이 단지의 분양가는 전용 59㎡ 11억1900만~13억1800만원, 전용 74㎡ 13억2500만~15억6000만원, 전용 84㎡ 14억5200만원, 전용 100㎡ 16억3000만원, 전용 119㎡ 18억9200만원이다. 

주변의 신축 아파트 '래미안서초에스티지', 래미안서초에스티지S'와 비교해 중소형(59~84㎡)은 최소 1억원 이상 저렴하며 대형(100~119㎡)의 경우 최고 5억원까지 차이난다. 

부동산114 관계자는 "분양가 규제 강화로 삼성동 래미안라클래시(상아2차 재건축), 서초 래미안원베일리(신반포3차·반포경남 재건축) 등 강남권 주요 단지들이 후분양을 확정하거나 검토하면서 선분양 단지인 서초그랑자이에 대한 수요가 높아진 것"이라고 풀이했다. 

◆'평균 50점' 뜨거운 투기과열지구 

11일 현재 정부가 지정한 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천, 광명, 분당, 하남, 세종시, 대구 수성구 등이다. 이들 지역의 청약 열기 역시 여전히 뜨겁다. 올 상반기 경기 하남시에서 분양한 위례포레자이와 세종시의 세종린스트라우스는 각각 130대1과 79대1의 높은 경쟁률을 보였다. 서울 역시 무순위 청약에 수요가 몰리고 있다. 

부동산114가 금융결제원의 올 상반기 아파트 당첨가점을 분석한 결과 투기과열지구 당첨가점 평균은 50점으로 비(非) 투기과열지구 당첨가점 평균 20점보다 2.5배 높다. 청약 가점 50점은 배우자와 자녀 2명을 부양가족으로 둔 세대주를 기준으로 무주택기간과 청약통장 가입기간이 9년 이상이어야 한다.

지역별로 보면 투기과열지구 내 평균 당첨가점은 세종이 55점으로 가장 높고 경기, 대구 수성구(이상 51점), 서울(48점) 순으로 나타났다. 서울은 중도금 대출이 불가한 9억원 초과 분양단지가 많아 청약 평균 당첨가점이 기타지역보다 낮았다는 게 부동산114의 설명이다. 

상반기 투기과열지구에서 가장 커트라인이 높았던 아파트는 위례신도시의 '송파위례리슈빌퍼스트클래스'로 평균 당첨가점은 무려 72점이다. 전용 105㎡T 타입의 경우 당첨 커트라인은 만점(84점) 근접한 82점에 달했다. 부동산114는 "행정구역상 서울 송파구에 속하면서 주변 시세 대비 저렴한 분양가가 흥행 원인으로 보인다"고 설명했다.

반면 당첨가점이 가장 낮은 아파트는 서울 광진구 'e편한세상 광진그랜드파크'로 평균 22점이었고, 일부 주택형은 미달됐다. 부동산114는 "서울 안에서도 우수한 입지이지만 중도금 대출이 불가한 고분양가로 진입장벽을 높인 것이 미분양의 원인"이라고 분석했다. 

◆작년보다 2배 더…하반기 투기과열지구 물량 쏟아져

올 하반기 투기과열지구에 모두 4만6625가구가 분양될 전망이다. 지난해 하반기 1만5443가구와 비교해 2배 이상 늘어난 수준이다. 서울이 2만7865가구로 가장 많고 세종이 817가구로 가장 적다. 

서울에선 오는 9월 서울 최대 규모의 재건축인 강동구 '둔춘주공(모두 1만1106가구)이 분양에 나선다. 

경기도에선 성남 판교 대장지구 내 마지막 민간분양인 '판교 대장지구 제일풍경채(A5BL 589가구, A7·8BL 444가구)'가 이달 초 분양했다. 최고 6.7대1(A5, 전용 84.95㎡C) 경쟁률을 보이며 마감했다. 이어 과천지식정보타운의 '과천제이드자이(647가구)'가 이달 중 모델하우스를 열 예정이다. 분양가상한제 적용을 받는 공공분양 아파트로 벌써부터 뜨거운 관심을 모으고 있는 곳이다. 

대구 수성구 내 하반기 물량은 모두 이달 중 풀릴 것으로 보인다. 7.5대 1의 경쟁률로 청약을 마감한 황금동 '힐스테이트 황금세트럴(750가구)'를 필두로 만촌동 '만촌역서한이다음(102가구)', '신매동 '시리자온프라이빗(207가구)', 옥수동 '수성한신더휴(667가구)' 등이 분양에 나선다.

세종시는 4-2생활권 마지막 민간참여 공공분양 단지인 '세종 하늘채 센트레빌(L2BL 318가구, M5BL 499가구)가 이달 중 분양한다. 

◆까다로워진 1순위 자격, 청약 전 체크사항은

투기과열지구 내 아파트 당첨을 원한다면 청약 전 1순위 자격요건을 꼼꼼히 따져볼 필요학 있다. 투기과열지구에서 1순위로 아파트 청약을 하려면 기본적으로 청약통장 가입기간 2년 이상, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨되지 않은 무주택 세대주(민영주택은 1주택 이하 소유자)여야 한다. 분양주체에 따라 국민주택은 월 납입금을 체납 없이 24회 이상 납입해야 하고 민영주택은 최소 200만원에서 최대 1500만원의 예치기준금액 조건을 만족해야 한다.

투기과열지구에서 분양하는 민영주택의 경우 85㎡이하는 100% 가점제가 적용되고 전용 85% 초과는 50% 가점제, 50% 추첨제가 적용된다. 추첨체 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급하고 나머지는 무주택자와 1주택자(기존 소유주택 처분 조건)에게 기회가 주어진다. 

가점이 낮다고 해서 청약을 포기할 필요는 없다. 5월 정부는 투기과열지구의 예비당첨자 선정비율을 전체 공급물량의 500%로 상향했다. 가점이 낮은 1·2순위 실수요자들의 당첨기회가 커졌다. 또 투기과열지구 내에서도 입지와 분양가에 따라 선호도 차이가 있는 만큼 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.  

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