[오피니언뉴스=박대웅 기자] 올 하반기 서울 아파트 시장은 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기 상황이 이어지며 혼조세를 보일 것으로 예상된다.

26일 부동산114와 리얼투데이 등 부동산 업계에 따르면 하반기에도 대출규제 등 9.13 부동산 대책의 영향권 아래 있으면서 위축될 것으로 보인다. 긍정적 견해로는 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물리가 꼽혔다. 이에 서울 아파트 시장은 보합 수준에서 박스권을 형성하면서 상승과 하락을 반복하되 전반적으로는 소폭 상승 의견이 우세했다. 

입지나 가격, 면적을 비롯해 재건축 추진 여부나 교통망 확충 등의 개발 재료에 따라 아파트값이 상이한 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상으로 전개될 전망이다.

◆9·13 대책 효과, 한풀 꺾인 상반기 아파트 시장

지난해 급등세를 나타냈던 수도권 아파트 매매시장은 9.13대책 발표 이후 상승폭이 줄면서 올해들어 본격적인 하락세를 보였다. 보유세 인상 방침에다 다주택자에 대한 주택담보대출 금지, 양도소득세 중과를 골자로 한 9.13 대책이 영향을 발휘하며 수도권 아파트 시장은 거래 감소와 함께 가격 약세를 이어갔다.

그러나 4월 말 공시가격이 확정되고, 3기 신도시 추가 지정 발표로 시장의 불확실성이 해소되자 집값 바닥심리가 작용하면서 강남 재건축 아파트를 중심으로 반등세를 나타냈다. 

김은진 부동산114 리서치 팀장은 26일 "서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 강남권을 중심으로 한 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 아파트값의 추가 조정은 제한적일 것으로 보인다"라면서 "반면 신도시를 포함한 경기·인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상된다"고 밝혔다.

이어 수도권을 제외한 지방의 하반기 전망에 대해 "대구, 대전, 광주 등 일부 지역을 제외하고는 공급과잉 여파와 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 것"이라고 내다봤다.

재건축 시장은 전고점 수준에서 가격을 형성할 것으로 보인다.  김 팀장은 "조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등 전방위적인 규제에도 불구하고 공급 희소성이 부각되고 소유자들의 버티기가 진행되면서 전고점 수준에서의 가격을 형성할 것"이라고 전망했다.

반면 일반 아파트에 대해 그는 "경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감, 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력 등으로 상대적으로 하향 안정기조를 이어갈 전망이다. 특히 최근 공급물량이 많았던 2기신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것으로 예상된다"고 설명했다.

다만, 지역 및 가격, 면적별로 차별화된 움직임을 보일 것이다. 특히, 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 수요 쏠림이 두드러질 전망이다. 실수요가 뒷받침 되는데다 전용 85㎡, 공시가격 6억원 이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하다는 장점이 있다.

◆서울만 아파트 시장 소폭 회복세

상반기(5월31 집계 기준) 아파트 매매가격은 전국적으로 0.36% 하락하며 2012년 하반기 이후 7년 만에 하락 전환했다. 주로 지방의 하락폭이 컸다.

경남이 0.93% 하락해 가장 큰 낙폭을 보였고 ▲충북(-0.73%) ▲경북(-0.70%) ▲울산(-0.68%) ▲강원(-0.65%) ▲부산(-0.62%) 순으로 하락했다. 반면 이른바 '대대광'으로 불리는 ▲대전(1.20%) ▲대구(0.28%) ▲광주(0.37%)는 비규제 지역 풍선효과와 분양시장 호조에 힘입어 매매가격이 상승했다.

전남도 광양과 여수 등 전세비율이 높은 지역을 중심으로 갭투자 수요가 늘어나며 0.15% 상승했다.

서울은 상반기 동안 0.32% 하락했다. 부동산 시장 규제 직격탄을 맞은 강남4구가 하락세를 이끌었다. 다만 4월 이후부터 집값 바닥론과 재건축 규제에 따른 장기적 공급 희소성이 고개를 들면서 잠실주공5단지, 은마, 둔촌주공, 개포주공 등 주요 재건축 단지를 중심으로 매매가격이 상승하며 낙폭을 줄였다.

신도시를 비롯한 경기(-0.53%)도 매매가격이 떨어졌다. 오른 가격에 대한 가격조정과 정부의 3기신도시 공급계획 발표로 향후 공급 리스크와 입지적 열위에 대한 우려로 약세가 이어졌다. 과천과 광명, 하남 등 지난해 가격 상승폭이 컸던 지역에 대한 가격 하향조정이 이뤄졌고 평택과 안성 등은 미분양 리스크가 커지며 약세를 보였다.

◆공급과잉 속 전세시장 안정세 국면 진입

전세시장은 올 상반기와 유사한 흐름으로 진행되면서 안정세를 유지할 전망한다. 서울은 상반기 헬리오시티 입주발 전셋값 약세가 하반기에도 재현될 것으로 보인다.

강동구에서만 고덕그라시움(4923가구, 9월 입주예정)을 비롯해 9115가구가 입주에 들어가고, 서울 전체적으로 상반기보다 3560가구 증가한 2만6361가구가 입주할 예정이다. 

또 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사기준 강화와 정비사업 규제로 사업시행인가를 받은 재개발 재건축 사업장이 사업진행 속도 조절에 나서면서 예년과 달리 이주수요도 크지 않을 것으로 예상된다. 다만 전체적으로는 상반기보다 전세수요는 증가할 것으로 보인다.

부동산114 관계자는 "최근 몇 년간 급등한 아파트값에 대한 피로감이 높아졌고 실수요자들에게 유리해진 분양시장에 진입하기 위해 전세시장에 머무를 것으로 전망된다"고 밝혔다. 

서울을 제외한 경기·인천과 지방 아파트 전세시장은 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지며 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것으로 전망된다. 특히 경상권은 전셋값 하락폭이 커지면서 역전세난 우려가 커질 전망이다.

◆상반기 전세시장, 2008년 이후 최저치 기록

실제로 전세시장은 올 상반기 전국적으로 1.07% 하락하며 2008년 하반기 이후 최저치를 기록했다. 최근 2~3년간 신규 입주물량 증가로 전세시장에 숨통이 틔였고 일부 지역에서는 갭투자 전세매물 출시로 역전세 현상을 보이는 지역도 있었다.

시도별로는 경기가 1.76% 하락하며 전국에서 전셋값이 가장 많이 하락했다. 의왕, 안양, 양주 등 새 아파트 공급이 많은 지역에서 새 아파트 갈아타기 수요가 늘면서 기존 아파트 전셋값 하락폭이 컸다.

이어 ▲경남(-1.57%) ▲서울(-1.12%)이 뒤를 이었다. 서울은 신규 입주가 몰린 송파구, 성북구 등이 전셋값 하락을 견인했다. 경남도 김해와 진주 등 공급이 많은 지역을 중심으로 전셋값 하락폭이 컸다. 이외 ▲울산(-1.09%) ▲강원(-0.78%) ▲경북(-0.64%) ▲인천(-0.64%) ▲부산(-0.62%) 순으로 하락했다.

반면 ▲대전(0.44%)과 ▲대구(0.31%)는 전셋값도 동반 오름세를 이어갔다. 입주물량이 상대적으로 적었거나 구도심 도시정비사업에 따른 이주 수요로 전셋값이 상승했다. 또한 청약 대기 수요자들이 전세시장에 머무르면서 전셋값 상승으로 이어진 것으로 분석된다.

◆하반기 아파트 시장, 규제효과·공급확대로 '하향 안정' 전망

하반기 아파트 시장은 9.13 대책 등의 수요 억제책의 효과가 계속되며 전체적으로 하향 안정 추세가 이어질 것으로 예상된다. 서울을 비롯한 수도권은 보합 수준을 보이겠지만 대전, 대구, 광주 등을 제외한 지방은 경기침체와 공급과잉 여파로 하락세가 이어질 전망이다.

부동산114 등 복수의 부동산 업계 관계자는 "최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 상승반전은 쉽지 않을 것으로 판단된다"면서도 "다만 미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 것으로 보인다"고 입을 모았다. 

전세가격은 상반기와 마찬가지로 안정세를 보일 것으로 예상된다. 부동산114 관계자는 "신규 아파트 입주물량이 17만1333가구로 상반기 대비 약 24% 감소하지만 주택임대사업자의 임대매물 출시와 재개발·재건축 사업 속도조절로 인해 이주 수요가 많지 않을 것으로 예상된다"고 밝혔다.