15일부터 다주택자 전세자금 대출보증 중단

1주택자도 부부 소득합산 1억원 초과시 보증 제한…서울보증보험은 예외 김현민l승인2018.10.07 13:46

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오는 15일자 전세자금 대출분부터 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)이 2주택 이상 다주택자의 전세자금 대출에 대해 신규보증을 전면 중단한다.

하지만 15일 이전에 보증을 이용했다가 연장하는 경우, 1주택 초과분을 2년내에 처분하는 조건으로 1회에 한해 연장된다.

국토교통부와 금융위원회는 7일 다주택자의 갭 투자를 막기 위해 이같은 내용의 전세보증 강화 대책을 마련해 오는 15일부터 시행한다고 발표했다.

이 방안은 9·13 주택시장 안정화 대책의 후속조치로, 주택금융공사, HUG, SGI 등 세보증기관에서 동시에 시행된다.

 

이 방안에 의해 3주택자의 경우 보증 연장을 받으려면 2년내에 2주택을 처분한다는 확약서를 제출해야 한다.

또 주택금융공사와 주택도시보증공사로부터 전세대출 보증을 받을 경우, 1주택자라 하더라도 부부 합산소득이 소득 1억원을 초과하면 신규 보증이 제한된다.

다만, 이 규정이 시행되기 이전에 보증을 이용했다가 연장하는 경우에는 소득요건이 적용되지 않는다.

또 민간보증기관인 서울보증보험의 전세대출보증에는 소득요건이 적용되지 않는다.

 

정부는 또 전세대출 사후관리를 강화하기 위해 전세대출을 취급한 금융기관이 1년 단위로 주기적으로 실거주 여부와 주택보유수 변동 여부를 확인토록 했다. 이 과정에서 실제 거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수키로 했다.

또 2주택 이상 보유한 것이 확인되는 경우 전세보증 연장을 제한토록 했다. 다만 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하는 경우에 연장해주도록 했다.

 

▲ 자료: 국토교통부

 

전세대출 보증요건 강화 방안 문답

 

- ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택을 보유한 경우 주택보유수에 포함되는지?

▲ 앞으로 2주택 이상 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한되고, 전세대출 보증 신청시부터 주택보유수 확인이 필요하다.

개인임대사업자가 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록한 임대주택도 규제회피 방지를 위해 원칙적으로 주택보유수에 포함된다. 다만, 신뢰보호 필요성 등을 감안해 주택시장 안정화대책이 발표된 9월 13일까지 구입한(매매계약 체결일 기준) 임대주택이라면 주택보유수에서 제외한다.

다만, 계약 존부 및 계약금 납부내역 등 증빙자료를 통해 입증할 필요가 있다.

 

- 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?

부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 “상가 및 주택”으로 등재) 주택을 포함하여 합산한다. 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다.

한편, 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택을 제외한다. 이는 非수도권‧非도시에 소재한 주택 소유자가 타 지역으로 이주할시, ▲ 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 (노후 단독주택) ▲ 85㎡이하의 단독주택 (소형 단독주택) ▲. 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택의 경우다.

 

- 요건 강화 이후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되는지?

▲ 분양권‧조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에는 포함되지 않는다.

분양권(또는 조합원 입주권) 이외에 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한없이 전세대출보증을 이용할수 있다. 분양권(또는 조합원 입주권) 이외에 보유주택이 있다면 1주택자로서 부부합산 소득이 1억원 이하인 경우 전세대출보증이 가능하다.

 

- 임차인이 요건 강화 시행 前 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 개정된 전세대출보증 요건 적용 대상인지?

▲ 원칙적으로 개정규정은 시행일(`18.10.15일) 대출신청분부터 적용한다.

다만 개정제도 시행시점 전에 전세계약을 체결했다면, 신뢰보호 필요에 따라 종전요건을 적용하므로 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다. 다만, 이 경우, 전세계약 존부 및 계좌이체 납부내역, 계약시 금융기관의 수표거래 증빙자료 등을 통해 계약금 납부사실을 입증해야 한다.

 

- 공적 전세보증(주금공, HUG)에 소득요건을 둔 취지는?

▲ 공적전세대출 보증은 공적보증재원을 활용하여 서민들이 낮은 금리로 전세자금대출을 이용할 수 있도록 지원하는 것으로, 주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않는 측면이 있어 적정 수준의 소득요건을 마련하였다.

정책자금이 투입되어 시중금리보다 낮은 금리를 제공하고 보증재원이 한정되어 무분별한 지원 시 실수요자의 수혜기회가 박탈되므로 소득요건을 도입한 것이다.

민간기관인 SGI는 1주택자 대상 소득요건을 도입하지 않아 소득이 1억원을 초과하더라도 이용이 가능하다.

 

보증기관별 전세자금보증 상품 비교표(`18.10.15일 이후)

 

구분

주택금융공사

(HF)

주택도시보증공사

(HUG)

서울보증보험(SGI)

주택보유수

다주택자 제한(2주택 이상)

소득요건

1주택자의 경우

부부합산 소득 1억원 이하

제한 없음

임차보증금

한도

수도권 : 5억원

지방 : 3억원

수도권 : 5억원

지방 : 4억원

제한 없음

최대

보증한도

2억원

(임차보증금 80% 이내)

4억원

(임차보증금 80% 이내)

5억원 이내에서 신용등급별 차등

(임차보증금 80% 이내)

보증비율

90%

(일부 특례보증 100%)

100%

100%

 

 


김현민  inkim2347522@naver.com
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