[오피니언뉴스=박대웅 기자] 정부가 과열 양상을 보이고 있는 주택시장 안정을 위해 ▲재건축과 재개발 공급 기반 확충 ▲비아파트 공급 확대 ▲개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 택지 공급 계획 등 다양한 방안을 동원하는 내용을 뼈대로 하는 '8·8 주택공급 확대 방안'을 발표했다. 정부의 이번 방안을 두고 신규 주택 공급에는 최소 몇년 이상 시일이 걸린다는 점과 시장 불안 심리를 가라앉히기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 특히 12년 만에 서울 '선호지역' 개발제안구역 해제안은 소수가 이른바 '로또 혜택'을 누리는 방안이라는 우려와 함께 논란이 커지고 있다. 

재건축·재개발 쉬워진다…투기 수요 어쩌나

정부가 추진하는 이번 8·8 주택공급 확대 방안에서 눈길을 끄는 건 '재건축·재개발 패스트트랙'이다. 서울 도심권 주택 공급을 촉진하기 위해 '개건축·재개발 촉진법'(특례법)을 제정해 현재 진행 중인 37만호 규모 사업에 속도를 내겠다는 게 정부의 방안이다. 이를 위해 ▲조합설립 동의요건 완화(75%→70%) ▲인허가 통합 처리 ▲3년 한시로 정비사업 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 30%포인트 올리는 등 사업자인센티브를 준비하고 있다. 여기에 ▲조합원 분담금 납부 목적으로 주택연금 개발 인출 허용과 ▲규제지역 외 분양가 12억원 이하 주택에 대해 조합과 1주택자 조합원의 취득세 40% 범위 내에서 감면하기로 했다. 

관건은 국회의 문턱을 넘는 것이다. 정부는 오는 가을 정기국회에 관련 법안을 제출해 입법을 서두른다는 계획이지만 현재 국회에 계류 중인 재건축 초과이익환수 폐지 법안과 달리 정비사업 촉진법에 대한 야당의 반발이 큰 상황이다. 관련 입법을 부정적으로 보는 쪽에선 재건축·재개발 사업의 조합원 기대수익이 커지면 외부 투기수요가 몰려 다시 부동산 시장을 자극할 수 있다고 우려한다. 이런 이유로 국회 협의는 난항이 예상된다. 

이 밖에도 국토교통부는 주택 사업자가 분양받은 수도권 공공택지 내 주택 공급을 앞당기기 위해 한국토지주택공사(LH)가 22조원 규모의 미분양 매입 확약을 제공하는 방안도 내놨다. 사업자가 내년 말까지 수도권 공공택지에서 아파트 착공에 들어갔다가 준공 후 미분양이 발생했을 때 LH가 분양가의 85~89% 수준에서 매입하는 방식이다. 적용 대상은 수도권 3만6000가구로 최근 공사비 인상 문제나 사업성 악화로 분양을 미루거나 택지 반납 등을 고려하는 사업자들이 매입 확약을 적극 활용할 것으로 보인다. 

빌라 등 非아파트 공급 늘린다 

전세사기 등으로 위축된 비아파트 시장 정상화를 위해 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제 및 청약 등 맞춤 지원 방안도 나왔다. 신축 소형 주택을 구입하는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 때 이를 주택 수에서 제외하는 특례 적용 기간을 2025년 말에서 2027년 말까지 2년 연장한다. 또 신축이 아닌 기존 소형 주택을 구입해 등록 임대주택으로 등록하는 경우에도 세금 산정 시 주택 수에서 제외된다. 비아파트 구입자를 청약 때 무주택으로 인정해주는 범위도 수도권 기준으로 전용면적 85㎡(현재 60㎡) 이하, 공시가격은 5억원(현재 1억6000만원) 이하로 대폭 상향된다.

앞으로 1가구 만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입해 소형주택 공급도 확대한다. 1주택자가 소형주택 구입 및 6년 단기임대 등록 때 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 있다. 또 실수요자에게는 생애 최초 전용60㎡ 이하 비아파트(수도권 6억원·지방 3억원 이하)를 구입하면 취득세 감면 한도가 현행 200만원에서 300만원으로 늘어난다. 이 밖에도 노후 저층 주거지에 아파트 수준의 편의시설을 제공하는 '뉴 빌리지' 사업도 본격 추진해 2029년까지 5만가구 수준의 주택을 공급한다는 계획이다.

정부는 수도권을 중심으로 내년까지 11만가구 이상(LH 신축든든전세 포함)의 신축매입임대주택을 공급하되 서울은 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 주택을 매입해 전월세로 공급한다는 구상도 내놨다. 특히 공공 신축매입 11만가구 중 최소 5만가구는 6년 임대 뒤 입주자에게 분양하는 '분양전환형 신축매입'을 도입해 공급한다는 계획이다. 

강남3구·용산 그린벨트 풀리나

오세훈 서울시장은 9일 서울시청 브리핑룸에서 기자설명회를 열고 "토지거래허가구역 확대를 깊이 검토하고 있다"며 "만약 부동산 가격이 계속 오르는 상황이 관찰되면 토지거래허가구역 확대 지정을 포함한 '플랜B'가 준비돼 있다"고 말했다. 특히 서울시는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 투기과열지구에 토지거래허가구역을 지정하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 

오 시장은 이날 전날 정부가 발표한 '주택공급 확대 방안'의 세부 계획을 발표하면서 "특정 지역을 언급하는 게 적절한진 모르겠지만 신고가가 많이 나오는 지역이 있는 건 사실이고 대책 발표 이후 예의주시하겠다"고 말했다. 

서울시 6개구(중구·용산구·성동구·동대문구·영등포구·동작구)를 제외한 19개 자치구 외곽 지역에 모두 149㎢ 규모의 그린벨트가 있다. 국토교통부의 2016년 집계에 따르면 서울 그린벨트 중 3~5등급지 비율은 21%(31.54㎢)다. 강남구 수서와 세곡동, 서초구 내곡동, 송파구 방이동 등이 그린벨트 해제 후보지로 거론되고 있다. 

정부와 서울시는 전날 부동산 관계장관회의에서 서울과 서울 인근 그린벨트를 해제해 8만 가구 규모의 신규택지를 조성하는 내용의 '주택공급 확대 방안'을 발표했다. 올해 11월에는 5만 가구를, 내년에는 3만 가구를 공급한다는 계획이다. 

서울시는 그린벨트 해제지역에 오 시장이 추진하는 '장기전세주택Ⅱ'(신혼 20년 전세자가주택) 등 신혼부부 대상 주택을 일부 공급할 계획이다. 서울시는 "개발제한구역 해제를 최대한 자제해 왔으나 정부 요청에 따라 저출생으로 인한 인구감소와 청년세대의 주택문제 등에 이같은 결정을 내렸다"고 설명했다.

오 시장도 "서울 부동산 가격 하향 안정화는 흔들림 없는 서울시 목표"라면서 "시장 안정화를 위해 중앙정부와 협력해 충분하고 안정적인 주택 공급에 최선을 다할 것"이라고 밝혔다. 

주택 공급 확대 방안 실효성에 의문부호

전문가들은 그린벨트가 해제되더라도 입주까지 통상 8~10년이 걸린다는 점과 그린벨트 해제가 미래의 실수요를 얼마나 충족시킬수 있을지에 대해 의문을 제기한다. 또한 해당 물량으로 시장을 안정시키기에는 한계가 있다고 지적한다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울의 그린벨트 해제는 강북보다 강남 쪽이 될 가능성이 크고 그 물량으로는 강남 집값을 안정시키고 서울 전역으로 파급시키는데 한계가 있다"면서 "굳이 서울의 그린벨트를 해제할 필요성이 낮다"고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이미 발표한 정책들을 하나하나 해나가야 한다"며 "신도시 추가 지정해 공공주택을 짓고, 3기 신도시 입주도 빨리 진행하는 것이 가장 현실성 있다"고 말했다. 

경제정의실천시민연합도 '8·8 부동산 대책'이 실효성이 없다고 강조했다. 경실련은 "서울과 수도권 과밀을 부추기는 주택공급 정책을 중단하고 수도권의 허파인 그린벨트를 훼손하지 말라"고 요구했다. 그러면서 "노무현 정부 때도 판교와 위례 등 신도시 주택공급을 위해 그린벨트를 풀었으나 수도권 땅값이 요동치는 것을 막을 수 없었다"며 "그린벨트는 미래 세대에 물려 줄 유산이자 도시의 삶, 환경, 생태, 안전을 지키는 장치"라고 힘주어 말했다. 

또 그린벨트를 해제해 주택 공급이 늘어나도 서울과 수도권 과밀화를 부추길 뿐 장기적으로 국토 균형 발전에 역행한다고 짚었다. 경실련은 "그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 막고 생태와 환경적으로 지속가능한 국토를 미래 세대에 남겨주기 위한 매우 중요한 수단"이라면서 "정부가 이제라도 그린벨트 해제 계획을 즉각 철회하고 제대로 기능하도록 관리를 강화해야 한다"고 목소리를 냈다. 

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